Hipotecas autopromotor: Conoce los requisitos, costes y ventajas para construir tu vivienda

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Una hipoteca autopromotor es una hipoteca que sirve para construir una vivienda. Es un préstamo hipotecario flexible que se puede utilizar para la construcción, compra sobre plano o casas prefabricadas. Además, un préstamo de autoconstrucción puede incluir la compra del terreno.

La hipoteca autopromotor tiene características distintas de las otras hipotecas, ya que el dinero se libera en tramos, existe un periodo de carencia, los límites de financiación son más bajos y se requieren más documentos. Las tasas de interés suelen ser más altas que en las otras hipotecas, por lo que es necesario comparar todos los bancos que ofrecen hipotecas autopromotor para elegir la mejor opción.

¿Qué diferencias tiene una hipoteca autopromotor?

Las diferencias de una hipoteca autopromotor respecto a las hipotecas convencionales son las siguientes:

¿Una hipoteca autopromotor y una hipoteca para construir una vivienda son lo mismo?

Sí, una hipoteca autopromotor y una hipoteca para construir una vivienda son lo mismo. Por eso, las hipotecas autopromotor también son conocidas como préstamos de autoconstrucción.

¿El préstamo hipotecario autopromotor sirve para comprar sobre plano?

No, el préstamo hipotecario autopromotor no sirve para comprar sobre plano ya que tiene modalidades de financiación y requisitos diferentes.

¿El préstamo hipotecario autopromotor sirve para construir en una parcela?

Sí, el préstamo hipotecario autopromotor sirve para construir en una parcela cuando se decide construir en una parcela de suelo urbano y sin cargas. Sin embargo, deberás verificar con el banco todos los requisitos para obtener una hipoteca para construir en una parcela.

¿El préstamo hipotecario autopromotor sirve para comprar una casa prefabricada?

Sí, el préstamo hipotecario autopromotor sirve para comprar una casa prefabricada cuando esta está anclada al suelo de forma consistente. Además, es necesario que el terreno de la propiedad tenga los permisos y sea suelo urbano, y se entreguen al banco documentos como el proyecto técnico, la licencia de obra y las certificaciones de avance de obra.

¿El préstamo hipotecario autopromotor sirve para comprar el terreno?

Sí, el préstamo hipotecario sirve para comprar el terreno siempre que el banco acepte la compra del terreno y la construcción en la misma hipoteca, cuando se trate de suelo urbano y tengas los permisos necesarios. Sin embargo, en bancos como Santander no puedes comprar el terreno con una hipoteca autopromotor, por lo que deberás financiar esta compra con una hipoteca para otras finalidades.

¿Qué bancos tienen hipotecas autopromotor?

Los bancos que tienen hipotecas autopromotor son Santander, BBVA, Sabadell, Unicaja, CaixaBank y Bankinter. Cada uno de ellos tiene condiciones y requisitos diferentes en las hipotecas para construcción de vivienda, por lo que debes utilizar un simulador de hipotecas y obtener la ayuda de un broker hipotecario para conseguir el mejor préstamo autopromotor.

¿Cuánto prestan los bancos para construir una casa?

Los bancos prestan hasta el 70% de la previsión de tasación cuando se trata de una primera vivienda, pero la financiación puede cubrir el 100% de los costes de construcción. Para una segunda vivienda los límites son del 60% de la tasación de la vivienda después de finalizadas las obras.

¿La hipoteca autopromotor se paga toda de una vez o en tramos?

La hipoteca autopromotor se paga en tres tramos, que son los siguientes:

• Suelo: Es el tramo inicial, que representa el 50% del importe total de la hipoteca.
• Certificaciones: El segundo tramo es del 30% al 40% y se paga en una o diferentes partes a medida que avanzan las obras.
• Fin de Obra: El tramo final de la hipoteca autopromotor es del 10% al 20% del importe del préstamo y el banco lo paga cuando recibe el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación.

¿Cuál es la entrada en un préstamo de autoconstrucción?

La entrada en un préstamo de autoconstrucción es del 30% al 40% del valor de la vivienda después de las obras finalizadas. El valor de la entrada está influenciado por diversos factores, como tener la propiedad del terreno, la eficiencia energética de la vivienda y el proyecto técnico.

¿Cuáles son los costes de una hipoteca autopromotor?

Los costes de una hipoteca autopromotor incluyen la tasación (o tasaciones, si se hace por separado para el terreno y la previsión del valor de la vivienda), la comisión de apertura y los costos del proyecto, el arquitecto, la licencia de obra y otros documentos legales requeridos por el banco.

Los costes de la notaría, gestoría, registro de propiedad y el IAJD son pagados por el banco.

¿Cuáles son los requisitos para hipotecas autopromotor?

Los requisitos para hipotecas autopromotor son los siguientes:

• Que el suelo sea urbano, esté libre de cargas y anotado en el Registro de la Propiedad.
• Obtener una licencia de obras y otros permisos necesarios.
• Presentar un proyecto elaborado por un arquitecto y visado por el Colegio.
• Tener un presupuesto para la obra.
• Hacer la tasación del terreno y para el valor previsto de la vivienda después de terminada la obra.
• Obtener el certificado de eficiencia energética para la futura vivienda.
• Si es exigido por el banco, un seguro decenal de protección contra problemas de la construcción y avales o garantías.

¿Quién puede pedir una hipoteca autopromotor?

Puede pedir una hipoteca autopromotor cualquier persona que tenga o vaya a adquirir un terreno cuyo suelo sea urbano y que desee construir una vivienda. Después, solo tienes que cumplir los requisitos y superar la verificación de ingresos e historial crediticio para obtener la aprobación de la hipoteca autopromotor.

¿Se necesita tener un terreno para pedir un préstamo de autoconstrucción?

Sí, es necesario tener un terreno comprado, con arras o contrato de promesa de compra para pedir un préstamo de autoconstrucción. Sin embargo, la compra del terreno se puede incluir en todas las hipotecas autopromotor con excepción de Santander.

¿Es necesario un aval para obtener una hipoteca para construcción de vivienda?

No es necesario un aval para obtener una hipoteca para construcción de vivienda siempre que demuestres la capacidad financiera o garantías suficientes para obtener la aprobación del préstamo.

¿Cuál es el plazo máximo de una hipoteca autopromotor?

El plazo máximo de una hipoteca autopromotor es de 30 años, con un límite de 80 años de edad para finalizar el pago de la hipoteca. Es decir, si tienes menos de 50 años puedes pedir financiación con un plazo de hasta 30 años. Pero, por ejemplo, si tienes 62 años, el plazo máximo es de 18 años.

¿Existe periodo de carencia en la hipoteca autopromotor?

Sí, existe periodo de carencia en la hipoteca autopromotor con un plazo máximo de dos años. Durante estos 24 meses solo se abonarán los intereses del dinero prestado, sin amortizar el capital adeudado.

¿Cuál es el importe máximo de una hipoteca autopromotor?

El importe máximo de una hipoteca autopromotor es entre el 70% y el 80% de la tasación estimada de la vivienda, pero siempre con un límite del 100% de los costes totales para construir el inmueble.

¿Un préstamo hipotecario autopromotor puede financiar el 100% del coste de construcción?

Sí, un préstamo hipotecario autopromotor puede financiar el 100% del coste de construcción siempre que no se supere el límite del 80% del valor estimado del inmueble en la tasación.

¿Se puede ampliar una hipoteca autopromotor?

Sí, se puede ampliar una hipoteca autopromotor con el acuerdo del banco para hacer frente a gastos inesperados que surjan durante las obras.

¿Qué tipo de interés puedo tener en una hipoteca autopromotor?

Una hipoteca autopromotor puede tener intereses fijos, variables o mixtos, con posibilidad de bonificación a través de productos vinculados a la hipoteca y comprobación de la construcción de una vivienda sostenible con un certificado energético.

¿Qué ventajas tiene la hipoteca autopromotor?

Las ventajas de una hipoteca autopromotor son las siguientes:

• Construcción personalizada: Permite construir una vivienda a medida, adaptada a tus necesidades y preferencias.
• Posibilidad de incluir el terreno: Puedes financiar en una sola hipoteca la compra del terreno y la construcción.
• Carencia inicial: Disfrutar de un plazo hasta dos años durante el cual solo se pagan intereses, lo que alivia la carga financiera durante la construcción
• Flexibilidad en la financiación: El dinero se libera en tramos según el avance de las obras, permitiendo una mejor gestión de los recursos.
• Condiciones específicas: Posibilidad de negociar condiciones adaptadas al proyecto, como plazos o tipos de interés más favorables si se cumplen ciertos requisitos.
• Bonificaciones por sostenibilidad: Bonificaciones adicionales de los intereses si el proyecto incluye características de eficiencia energética o sostenibilidad.
• Mayor control sobre el coste final: Al supervisar directamente la construcción, puedes ajustar los gastos según tu presupuesto.

¿Qué desventajas tiene la hipoteca autopromotor?

Las desventajas de una hipoteca autopromotor son las siguientes:

• Mayor número de requisitos: Es necesario presentar más documentación, como el proyecto técnico, licencias y permisos de construcción.
• Financiación limitada: Los bancos financian entre el 70% y el 80% de la tasación prevista, lo que puede implicar una entrada significativa.
• Costes iniciales elevados: Los gastos de tasación, licencias y otros requerimientos legales son mayores que en una hipoteca convencional.
• Mayor riesgo para el cliente: Si las obras no se completan según lo planeado, el préstamo puede no cubrir todos los gastos o complicar su amortización.
• Desembolso en tramos: Como el dinero se libera por fases, se pueden generar retrasos si no se cumplen los hitos establecidos por el banco.

¿Existen bonificaciones para hipotecas autopromotor?

Sí, existen bonificaciones para hipotecas autopromotor que son las mismas que las de las hipotecas tradicionales y permiten reducir en un 1% los intereses mediante productos vinculados. Además, al tener control sobre el proyecto de la vivienda, es más fácil obtener una bonificación adicional del 0,1% por realizar una construcción sostenible.

¿Qué impuestos tiene un préstamo de autoconstrucción?

No, los impuestos de un préstamo de autoconstrucción no son los mismos que los de los préstamos hipotecarios tradicionales, ya que existen costes adicionales. En las hipotecas regulares solo se paga el IAJD y el IVA o el ITP de la vivienda, mientras que en las hipotecas autopromotor se añaden dos impuestos más:

• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): Es del 4% al 6% del coste de ejecución material de las obras y se paga al ayuntamiento al solicitar la licencia de construcción.
• IVA del terreno: Si necesitas adquirir un terreno, se paga un 21% de IVA. Además, se aplica un 10% de IVA al constructor sobre el coste de las obras.

¿Cuáles son las hipotecas autopromotor más baratas?

¿Qué documentación necesito para solicitar una hipoteca autopromotor?

Para solicitar una hipoteca autopromotor es necesaria la siguiente documentación:

• Identificación de los solicitantes, con el DNI o NIE.
• Comprobantes de ingresos, como nóminas, IRPF y extractos bancarios.
• Tasaciones del terreno y de la futura vivienda.
• Documentos legales del terreno, incluyendo la escritura de propiedad de la parcela y una nota simple actualizada.
• Proyecto de obras redactado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos.
• Presupuesto de obra que presente todos los costes de la construcción.
• Licencia urbanística del Ayuntamiento.
• Licencia de obra.
• Contratación de seguros de vida, del hogar y, si es requerido, un seguro decenal para protección contra problemas de construcción.
• Certificado de final de obra, una vez terminada la construcción.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
• Certificado de eficiencia energética.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Algunos de estos documentos solo se requieren después de finalizadas las obras para obtener el tramo de fin de obra de la hipoteca autopromotor, que se paga mediante la presentación del certificado de final de obra y de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

¿Cómo aprobar una hipoteca autopromotor?

Para aprobar una hipoteca autopromotor debes cumplir con todos los requisitos del banco, presentar toda la documentación exigida y demostrar tu capacidad financiera para afrontar todos los costes de la hipoteca, así como posibles gastos imprevistos que puedan surgir durante el avance de las obras. Además, tienes que garantizar al banco la legalidad de la construcción, con todos los permisos del Ayuntamiento y un proyecto fiable.

¿Cómo se verifica el avance de las obras en una hipoteca autopromotor?

El avance de las obras en una hipoteca autopromotor se verifica a través de certificaciones emitidas por un técnico cualificado, como un arquitecto o aparejador, que avala el estado de la construcción en cada fase. Estas certificaciones se presentan al banco, que envía a un tasador para comprobar el progreso y autorizar la liberación de los tramos correspondientes de financiación.

¿Cómo descubrir la mejor hipoteca autopromotor?

Para descubrir la mejor hipoteca autopromotor, utiliza un simulador de préstamos hipotecarios y compara todas las opciones disponibles. Existen hipotecas autopromotor en diversos bancos, con hipotecas fijas, variables o mixtas que ofrecen diferentes ventajas. Para garantizar que encuentras la mejor hipoteca, debes solicitar ayuda a un bróker hipotecario como Préstalo.

Con el simulador de hipotecas puedes identificar el mejor banco y contar con todo el soporte necesario para obtener los documentos de la hipoteca y negociar con el banco las tasas de interés y las bonificaciones. Esto te permitirá ahorrar en la cuota mensual y reducir miles de euros en tu hipoteca autopromotor. Por todo ello, recurre siempre a un simulador de hipotecas para conseguir el mejor préstamo hipotecario.