Bonificación de hipotecas: Descubre cómo funciona y cuándo realmente te beneficia

¿Qué es una hipoteca bonificada?

La hipoteca bonificada es un préstamo para comprar una vivienda que tiene intereses más bajos a cambio de la contratación de un conjunto de productos recomendados por el banco. La bonificación de hipotecas está disponible con tipos de interés fijos, mixtos y variables, y se realiza con diferentes productos asociados a la hipoteca, también conocidos como productos vinculados.

Los titulares de un préstamo hipotecario no están obligados a contratar una hipoteca bonificada, pero la diferencia en la cuota mensual y en el coste total de la hipoteca son ventajas que justifican esta opción. Cada banco tiene diferentes porcentajes de bonificación de la TIN y la TAE, y los solicitantes deben considerar la relación entre la reducción de la cuota mensual y el coste de esos productos vinculados antes de escoger la hipoteca.

¿Cómo funcionan las hipotecas bonificadas?

Las hipotecas bonificadas funcionan como una forma de aumentar la conexión entre los titulares de un préstamo y el banco, que obtiene más beneficios y seguridad con productos como los seguros de vida y del hogar, la domiciliación de nómina o planes de pensiones a cambio de una reducción en el coste del dinero prestado.

En la práctica, las hipotecas bonificadas implican una reducción en los intereses y la cuota mensual, pero conlleva el coste de pagar mensualmente o anualmente por otros productos vinculados a la hipoteca.

Dado que los costes de la vinculación de la hipoteca pueden suponer un gasto anual entre 500€ y 1000€, es necesario verificar periódicamente en un simulador de hipotecas y con un broker especializado si existen mejores opciones para ahorrar en la hipoteca.

¿La bonificación de hipotecas es legal?

Sí, la bonificación de hipotecas es legal bajo las disposiciones de la Nueva Ley Hipotecaria de 2019. Según esta normativa, el banco solo puede obligar al cliente a contratar diversos productos como contrapartida para hacer la hipoteca si esto significa una ventaja clara para el cliente. Sin embargo, el banco puede ofrecer ventajas (normalmente la reducción de intereses) a cambio de la asociación de diversos productos a la hipoteca.

Con este cambio en la ley, el poder de decisión está del lado de los titulares de la hipoteca, quienes deben evaluar si la bonificación les resulta ventajosa antes de aceptar la contratación.

La Nueva Ley Hipotecaria obliga a que los bancos acepten alternativas para determinados productos, como los seguros del hogar. Es decir, el cliente puede contratar estos productos con cualquier compañía de seguros sin ser perjudicado en su hipoteca. Sin embargo, tampoco obtendrá intereses más bajos.

¿Cuáles son las diferencias entre ventas combinadas y ventas vinculadas en las hipotecas?

Las diferencias entre ventas combinadas y ventas vinculadas es que las primeras son opcionales y las segundas son obligatorias. Las ventas combinadas se realizan de forma libre a cambio de obtener mejores condiciones en la hipoteca, como una reducción en el tipo de interés, mientras que las ventas vinculadas son obligatorias y condición indispensable para contratar la hipoteca.

Como explica el Banco de España, “la venta vinculada del contrato de préstamo con otros productos o servicios financieros está prohibida, a no ser que el banco demuestre que el producto vinculado acarrea un claro beneficio para el cliente”. Incluso con los seguros del hogar, “el banco tendrá que aceptar pólizas alternativas a la que él ofrece, sin que ello perjudique las condiciones de tu préstamo ni te suponga un coste adicional”. Sin embargo, el banco puede vincular los pagos de la hipoteca a una cuenta bancaria seleccionada para ese propósito.

¿Cuáles son las ventajas de las hipotecas bonificadas?

Las ventajas de las hipotecas bonificadas son el ahorro mensual en la cuota del préstamo hipotecario y, como consecuencia, el ahorro en el coste total de la hipoteca. Esta es la única razón para contratar una hipoteca bonificada, ya que la diferencia puede superar los 1000€ anuales y alcanzar miles de euros durante todo el plazo de la hipoteca.

¿Cuáles son las desventajas de las hipotecas bonificadas?

Las desventajas de las hipotecas bonificadas son el coste de las ventas combinadas para bajar los intereses, ya que limitan el ahorro obtenido con la reducción de intereses, y la obligación de mantener determinados productos vinculados para no perder la bonificación de la hipoteca. Además, puedes sentirte obligado a adquirir productos que no necesitas para bajar los intereses, como alarmas para la vivienda.

¿Cómo elegir los productos vinculados a la hipoteca?

Para elegir los productos vinculados a la hipoteca, analiza su utilidad y compara los precios buscando alternativas más baratas que compensen el aumento de la cuota mensual. Los consejos del Banco de España para elegir productos asociados a la hipoteca son los siguientes:

• Analiza la utilidad de los productos ofrecidos.
• Compara el coste de esos productos con las alternativas en otros proveedores.
• Calcula la suma de la cuota mensual bonificada más el coste de los productos vinculados y compárala con la cuota sin bonificación añadida a productos alternativos.
• Verifica el coste para cancelar estos productos (por ejemplo, retirar el dinero de fondos de inversión o pensiones).
• Pondera el riesgo de pérdidas en algunos de los productos asociados, como inversiones.

¿Cómo saber si mi hipoteca es bonificada?

Para saber si tu hipoteca es bonificada, debes leer la FEIN de la hipoteca, que presenta toda la información sobre el préstamo hipotecario. Aquí podrás saber la bonificación específica de cada producto vinculado, los requisitos para obtenerlos y cuánto cuestan.

Además, puedes en cualquier momento hablar con tu banco y preguntarles si tienes bonificaciones en la hipoteca y cuáles son. El banco está obligado a informar el porcentaje de reducción de intereses, calcular el valor de la cuota mensual sin bonificaciones y detallar cuánto cuestan los productos asociados.

¿Qué tipos de bonificaciones para las hipotecas son más habituales?

Los tipos de bonificaciones más habituales para las hipotecas son los siguientes:

• Cuenta bancaria o cuenta nómina
• Domiciliación de nómina
• Seguro de vida propuesto por el banco
• Seguro de hogar propuesto por el banco
• Depósito a plazo o otras inversiones
• Plan de pensiones
• Tarjeta de crédito
• Domiciliar recibos
• Vivienda sostenible
• Seguro de protección de pagos
• Alarmas

La cuenta bancaria en la misma entidad que concede el préstamo hipotecario, la domiciliación de nómina, el seguro de hogar y el seguro de vida son los principales tipos de bonificaciones ofrecidas por los bancos. Además, la bonificación para viviendas sostenibles demostrada por el certificado energético también es una oferta común, con una bonificación adicional de 0,1%.

¿Qué productos se deben elegir en una hipoteca bonificada?

Para una hipoteca bonificada, lo más recomendable es elegir la cuenta bancaria y la domiciliación de nómina, ya que son opciones sencillas y necesarias para tener una cuenta desde la que pagar la cuota mensual. Lo mismo aplica a la domiciliación de recibos, siempre que necesites gestionar pagos mensuales mediante tu cuenta bancaria, lo cual aporta beneficios adicionales.

En cuanto a los seguros de vida y de hogar, es esencial comparar el coste y la reducción en la cuota mensual que ofrecen con los precios de alternativas disponibles. Esto te ayudará a tomar una decisión informada para maximizar tu ahorro. Por otro lado, en productos como inversiones, depósitos o planes de pensiones, es fundamental analizar las tasas y verificar si la combinación de ahorros mensuales y ganancias por intereses supera los beneficios que ofrecen otros productos de diferentes entidades bancarias.

¿Puedo cancelar los productos para la bonificación de hipoteca?

Sí, puedes cancelar los productos vinculados a la bonificación de hipoteca en cualquier momento. Según la Nueva Ley Hipotecaria, estos productos son opcionales y no obligatorios. Sin embargo, antes de tomar esta decisión, es recomendable realizar todos los cálculos necesarios. En caso de duda, consulta con un bróker especializado para explorar alternativas, como la subrogación de la hipoteca.

¿Cuánto me sube la hipoteca si quito el seguro u otro producto vinculado?

El incremento en la cuota de la hipoteca al cancelar un seguro u otro producto vinculado depende del importe de la cuota, el tipo de interés y los ahorros obtenidos con las alternativas seleccionadas. Por este motivo, es fundamental utilizar una calculadora de hipoteca que contemple las bonificaciones para conocer las diferencias en la cuota mensual.

Por ejemplo, si tienes una hipoteca de 150.000€ a 20 años con una TAE del 3,50%, la cuota mensual será de 794,85€. Si decides cancelar un seguro y pierdes una bonificación del 0,30%, la TAE subirá al 3,80%, incrementando la cuota mensual a 816,96€. Esto supone un aumento de 22,11€ al mes. En este caso, solo ahorrarás si el coste anual del seguro con otra compañía es al menos 265,32€ más económico.

¿Puedo cambiar de banco si tengo una hipoteca bonificada?

Sí, puedes cambiar de banco incluso si tienes una hipoteca bonificada. La bonificación de intereses no limita la posibilidad de subrogación de hipoteca, amortización anticipada u otros cambios similares. Por lo tanto, es recomendable usar simuladores de hipotecas periódicamente para comparar ofertas de otros bancos y evaluar cuánto podrías ahorrar al cambiar tu hipoteca.

¿Qué banco ofrece la mayor bonificación de hipoteca?

El banco que ofrece la mayor bonificación de hipoteca es Bankinter, con una reducción de intereses de hasta el 1,30%. Santander se encuentra en segundo lugar, con una bonificación de hasta el 1,10%. En el extremo opuesto, EVO Banco y ABanca ofrecen las menores bonificaciones, con un 0,19% y un 0,29% respectivamente.

¿Debo mirar la bonificación, el TIN o la TAE para elegir la hipoteca más barata?

Para elegir la hipoteca más barata debes mirar la TAE, ya que el TIN solo indica los intereses sin costos asociados, y el porcentaje de bonificación únicamente muestra la reducción de la tasa de interés base. Por ejemplo, una hipoteca bonificada en 1% con TAE de 3,40% es más cara que una hipoteca bonificada en 0,2% pero con TAE de 3,25%.

Solamente la TAE te ofrece una visión clara sobre el costo total de tu hipoteca con todos los valores incluidos. Por eso, nunca debes dejarte atraer por una bonificación muy alta si está basada en un TIN y TAE superiores.

¿Qué tipo de hipotecas tienen la mayor bonificación: fijas, mixtas o variables?

Las diferencias en la bonificación entre hipotecas fijas, mixtas y variables son mínimas. Por ello, siempre revisa la TAE de cada tasa de interés en lugar de la bonificación para escoger la mejor opción.

¿Por qué los bancos dan bonificaciones?

Los bancos dan bonificaciones por dos razones principales: atraer a los clientes para contratar la hipoteca con ellos y contrarrestar la bajada de las tasas de interés mediante las ganancias obtenidas a través del coste de los productos vinculados. Es decir, lo que te dan por un lado, te lo quitan por el otro.

¿Los bancos pueden obligar a contratar productos vinculados?

No, los bancos no pueden obligar a contratar productos vinculados a la hipoteca y están obligados a aceptar pólizas alternativas en los seguros o a respetar que el cliente prefiera una tasa de interés más alta sin contratar productos adicionales.

Los bancos solo pueden exigir al cliente un seguro del hogar para cubrir riesgos, pero no es obligatorio que este sea el recomendado por la entidad. Además, pueden requerir una cuenta bancaria en el banco para realizar los pagos de la cuota mensual.

¿Cómo se calcula la bonificación de una hipoteca?

La bonificación de una hipoteca se calcula en función del TIN del préstamo, reflejándose en una reducción proporcional en la TAE, sumando todas las reducciones de intereses obtenidas con cada producto vinculado. Para calcular la reducción puedes pedir los valores al banco, utilizar un simulador de hipotecas o comparar la cuota mensual con y sin bonificación.

¿Qué significa interés bonificado?

El interés bonificado se refiere a una tasa de interés más baja gracias a la reducción de los tipos de interés por contratar productos vinculados. Es lo mismo que decir que tienes una hipoteca bonificada.

¿Se bonifica el TIN o la TAE?

Se bonifica el TIN, ya que la reducción de interés solo se aplica directamente sobre los intereses cobrados por el banco. Sin embargo, esta bonificación del TIN genera una reducción idéntica en la TAE del préstamo hipotecario.

¿Cuánto se ahorrará con la bonificación de la hipoteca?

Con la bonificación de la hipoteca se pueden ahorrar miles de euros durante todo el plazo de pago. Por ejemplo, una hipoteca del Sabadell de 200.000 € con tipo de interés fijo y un plazo de 30 años tiene una TAE base de 3,17%, pero con bonificaciones la TAE baja a 2,51%. Puedes verificar las diferencias y el ahorro con la bonificación de la hipoteca en la tabla siguiente:

Mismo si los seguros son 20.000€ más caros con la vinculación, la realidad es que se ahorra mucho más (36.861€), gracias a la reducción de intereses en una hipoteca bonificada. Al final de los 30 años de plazo, esta hipoteca bonificada resulta 24.318€ más barata que una hipoteca sin bonificación.

¿Cuánto cuestan las bonificaciones de las hipotecas?

El costo de las bonificaciones de las hipotecas varía, ya que depende de la cantidad de productos vinculados, del costo de cada uno en el banco que elijas y de las alternativas disponibles para cada producto. Sin embargo, como se muestra en la tabla anterior, solo el costo de los seguros vinculados puede ser 20.000€ más alto que cuando se contratan de forma independiente de la hipoteca.

¿Cuál es la diferencia en la cuota de una hipoteca bonificada y una sin bonificar?

La diferencia en la cuota entre una hipoteca bonificada y una sin bonificar oscila entre 50€ y 150€ para una hipoteca de 250.000€. Esta diferencia depende del plazo de la hipoteca, de la reducción de intereses obtenida con los productos vinculados y del TIN base ofrecido por cada banco.

¿Cuál es mejor, una hipoteca bonificada o una sin bonificación?

Una hipoteca bonificada suele ser mejor porque, incluso con el costo adicional de los productos vinculados, el ahorro generado por la reducción de intereses supera ese gasto adicional. La diferencia en el TIN y la TAE de la hipoteca compensa ampliamente los costos de seguros y otros productos vinculados. Además, existen condiciones muy simples para bonificar una hipoteca, como tener una cuenta en el mismo banco y domiciliar la nómina.

No obstante, quien busca la mejor hipoteca debería centrarse en elegir entre una hipoteca fija, variable o mixta con la mejor tasa de interés, más que en decidir si optar por una bonificada o no. Para ello, la mejor solución es usar un simulador de hipotecas como el que ofrece Préstalo, que cuenta con la ayuda especializada necesaria para todo el proceso hipotecario.

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