Guía completa sobre el ITP: Cálculo, plazos y exenciones al comprar una vivienda
- El ITP se aplica en la compra de viviendas de segunda mano.
- Se calcula entre el 4% y el 11% del valor de la propiedad, según la comunidad autónoma.
- El comprador debe pagar el ITP al firmar la escritura de compraventa, con un plazo de 30 días hábiles para liquidarlo.
- Factores que influyen en el ITP:
- Comunidad autónoma
- Valor de la vivienda
- Posibles bonificaciones, como para jóvenes o familias numerosas
- Existen exenciones para viviendas de protección oficial (VPO) y personas con discapacidad.
- El cálculo se realiza multiplicando el valor de compra por el tipo impositivo aplicable.
- Herramientas online y calculadoras facilitan el cálculo.
- Documentos necesarios incluyen escritura pública y certificados relacionados con la propiedad.
¿Qué es el ITP?
El ITP es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un tributo que grava las adquisiciones y otras transmisiones onerosas de bienes inmuebles de segunda mano, así como la constitución de derechos reales (como hipotecas o arrendamientos), operaciones societarias y concesiones administrativas. El ITP se aplica a la compra de viviendas de segunda mano, reemplazando al IVA en las viviendas nuevas, y tiene tasas diferentes en cada comunidad autónoma.
El ITP en la compra de una vivienda siempre lo paga la persona que adquiere el bien, y su costo se calcula en base al precio de compra del inmueble. La tasa varía entre el 4% en el País Vasco y el 11% en Cataluña, aunque existen excepciones que permiten pagar menos o quedar exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
¿Cuánto cuesta el ITP?
El ITP cuesta entre el 4% y el 11% del valor de compraventa de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, del tipo de vivienda y de la disponibilidad de exenciones o bonificaciones aplicables al ITP.
¿Cuándo se paga el ITP?
El ITP se paga cuando se firma la escritura de compraventa de una vivienda de segunda mano. Su costo se basa en el valor de compra, pero el comprador tiene 30 días hábiles para liquidar este impuesto.
¿Quién paga el ITP de la vivienda?
El ITP lo paga el comprador de una vivienda de segunda mano, quien debe disponer del importe del Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales al momento de firmar la hipoteca y la compra de la vivienda.
¿Cuál es el plazo para pagar el ITP?
El plazo para pagar el ITP es de 30 días hábiles a partir del día de la firma de la escritura.
¿Se aplica el ITP en las hipotecas?
No, no se aplica el ITP en las hipotecas, ya que este acto se grava con el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que es abonado por el banco.
¿Qué factores afectan al cálculo del ITP?
Los factores que afectan al cálculo del ITP son la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble, el valor de compraventa de la vivienda y las posibles bonificaciones o exenciones aplicables, como las que existen para los jóvenes.
¿El valor de la vivienda afecta al ITP a pagar?
Sí, el valor de la vivienda afecta al ITP a pagar, ya que el impuesto se calcula en función del valor de compraventa. Cuanto más alto sea el valor de compraventa de la vivienda, mayor será el ITP.
¿El tipo de hipoteca afecta al ITP a pagar?
No, el tipo de hipoteca no afecta al ITP a pagar, ya que el valor del impuesto es el mismo para hipotecas fijas, variables o mixtas.
¿Cómo se calcula el ITP en la compra de una vivienda?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcula siguiendo estos pasos:
- Determinar el valor declarado: Identificar el valor declarado en la escritura pública de compraventa de la vivienda. Este será la base imponible.
- Consultar el tipo impositivo: Verificar el porcentaje aplicable en la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda. Este porcentaje puede variar entre el 4% y el 11%, dependiendo de la región.
- Aplicar bonificaciones o exenciones: Comprobar si existen reducciones aplicables, como las otorgadas a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de Protección Oficial (VPO).
- Realizar el cálculo: Multiplicar el valor declarado por el tipo impositivo aplicable. Por ejemplo, para una vivienda con un valor de 150.000 € y un tipo impositivo del 7%, el cálculo sería 150.000 € × 7% = 10.500 €.
Como el ITP varía según el tipo de vivienda, a continuación se muestran ejemplos del ITP para una vivienda habitual, una vivienda habitual con tipo reducido y una vivienda de protección oficial.
- Ejemplo 1: Vivienda Habitual (Tipo General)
- Precio de compra: 200.000 €
- Tipo de ITP: 10%
- Cálculo: 200.000 € × 10% = 20.000 €
- ITP a pagar: 20.000 €
- Ejemplo 2: Vivienda Habitual (Tipo Reducido en Andalucía)
- Precio de compra: 150.000 €
- Tipo de ITP: 7% (para menores de 35 años en Andalucía)
- Cálculo: 150.000 € × 7% = 10.500 €
- ITP a pagar: 10.500 €
- Ejemplo 3: Vivienda de Protección Oficial (VPO)
- Precio de compra: 120.000 €
- Tipo de ITP: 4% (VPO en muchas comunidades)
- Cálculo: 120.000 € × 4% = 4.800 €
- ITP a pagar: 4.800 €
¿El ITP se calcula sobre el valor de compraventa o sobre el valor de la hipoteca?
El ITP se calcula sobre el valor de compraventa de la vivienda declarado en la escritura pública. Este valor es el que se utiliza como base imponible para aplicar el tipo impositivo correspondiente.
¿La comunidad autónoma influye en el cálculo del ITP?
Sí, la comunidad autónoma influye en el cálculo del ITP, ya que el tipo impositivo varía según la región. Además, cada comunidad autónoma define el tipo impositivo para viviendas con características específicas, como VPO o segunda vivienda, y las reglas para acceder a bonificaciones o exenciones del ITP.
¿Cuál es la tasa del ITP en la compra de una vivienda?
La tasa del ITP en la compra de una vivienda varía según la comunidad autónoma. A continuación se detalla la tasa para cada región:
| Comunidad Autónoma | ITP Vivienda Habitual (%) | ITP Vivienda Protegida (VPO) (%) | ITP Segunda Residencia (%) |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 6% | 4% | 7% |
| Aragón | 7% | 4% | 8% |
| Asturias | 6% | 4% | 8% |
| Islas Baleares | 6% | 4% | 8% |
| Canarias | 5% | 4% | 6,5% |
| Cantabria | 7% | 4% | 9% |
| Castilla-La Mancha | 6% | 4% | 9% |
| Castilla y León | 6% | 4% | 8% |
| Cataluña | 7% | 4% | 10% |
| Comunidad Valenciana | 6% | 4% | 10% |
| Extremadura | 6% | 4% | 8% |
| Galicia | 6% | 4% | 8% |
| Comunidad de Madrid | 4% | 4% | 6% |
| Murcia | 3% | 4% | 8% |
| Navarra | 5% | 4% | 6% |
| País Vasco | 2,5% | 4% | 4% |
| La Rioja | 5% | 4% | 7% |
* Algunos beneficios fiscales pueden aplicar dependiendo del perfil del comprador (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, etc.).
¿Existen herramientas online para calcular el ITP?
Sí, existen herramientas online para calcular el ITP, como calculadoras específicas para estimar impuestos, simuladores de hipotecas que calculan todos los costes asociados a la compra de una vivienda, o comparadores que analizan diferentes ofertas de préstamos hipotecarios y sus costes.
¿Qué documentos son necesarios para calcular el ITP?
Para calcular el ITP de una hipoteca, son necesarios los siguientes documentos:
- Escritura pública de compraventa: Incluye el precio de la vivienda, que sirve como base para calcular el ITP en la compra.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: Confirma las características y la titularidad de la vivienda asociada a la transacción.
- Documento que acredite si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO): Permite aplicar tasas reducidas si corresponde.
- Certificado de eficiencia energética: Útil para determinar si se aplican bonificaciones fiscales relacionadas con la vivienda.
- Contrato de arras o reserva (si aplica): Puede ser necesario como referencia del precio pactado previamente.
¿Cómo influye el ITP en las hipotecas de viviendas nuevas?
El ITP no influye en las hipotecas de viviendas nuevas porque solo se aplica a la compra de viviendas de segunda mano. En el caso de viviendas nuevas, se paga el IVA en lugar del ITP.
¿Existen exenciones en el pago del ITP en la compra de una vivienda?
Sí, existen exenciones y bonificaciones en el pago del ITP dependiendo de factores como el tipo de vivienda, la comunidad autónoma y las características personales o económicas del comprador. Estas exenciones facilitan el acceso a la vivienda a colectivos específicos o en situaciones particulares, como la adquisición de Viviendas de Protección Oficial (VPO), la compra de una primera vivienda o en casos de discapacidad.
¿En qué casos se puede estar exento de ITP en la compra de una vivienda?
Se puede estar exento de ITP en la compra de una vivienda en los siguientes casos:
- Viviendas de Protección Oficial (VPO): Las viviendas calificadas como VPO pueden estar exentas o tener una reducción en el ITP.
- Primera vivienda para jóvenes: Muchas comunidades autónomas tienen tasas reducidas para los jóvenes menores de 35 años.
- Familias numerosas: Las familias numerosas disfrutan de exenciones o tipos reducidos en diferentes comunidades.
- Personas con discapacidad: Se aplican reducciones o exenciones dependiendo del grado de discapacidad reconocido.
- Transmisiones entre familiares: Algunas comunidades autónomas eximen del pago del ITP en transmisiones patrimoniales entre ascendientes y descendientes.
¿Qué requisitos deben cumplirse para obtener una exención de ITP?
Para obtener una exención de ITP se deben cumplir los siguientes requisitos y presentar los documentos correspondientes:
- Viviendas de Protección Oficial: Documentación que acredite la calificación como VPO.
- Jóvenes menores de 35 años: Acreditar la edad mediante el DNI y demostrar que se trata de la adquisición de la primera vivienda habitual, con un certificado de empadronamiento y la consulta de propiedades en el Registro de la Propiedad.
- Familias numerosas: Presentar el título oficial de familia numerosa y cumplir con los límites de ingresos, si aplican.
- Personas con discapacidad: Certificado oficial que acredite el grado de discapacidad exigido para la exención o bonificación.
- Transmisiones entre familiares: Documentación que acredite la relación familiar, como libro de familia o actas registrales.
¿Existen beneficios fiscales relacionados con el ITP?
Sí, existen beneficios fiscales que pueden reducir la carga del ITP en las siguientes situaciones:
- Reducciones por ubicación geográfica: Hay tipos reducidos en áreas rurales o para fomentar el asentamiento de población en determinadas zonas.
- Bonificaciones por eficiencia energética: Viviendas con alta calificación energética pueden beneficiarse de tasas reducidas.
- Reducciones para colectivos específicos: Familias monoparentales o víctimas de violencia de género pueden tener derecho a reducciones fiscales.
¿Cuánto se necesita tener ahorrado para el ITP?
Se necesita tener ahorrado para el ITP el valor correspondiente a la tasa cobrada por la comunidad autónoma. Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda de 150.000 € en el País Vasco (4%) necesitarías ahorrar 6.000 €, mientras que en Aragón (con tasas de entre 8% y 10%) necesitarías ahorrar entre 12.000 € y 15.000 €. Este no es uno de los principales costes iniciales de la hipoteca, pero, junto al IVA o el ITP, las comisiones de la hipoteca, el importe de la entrada y la tasación, se debe ahorrar entre el 25% y el 30% del valor de compraventa.
Cuando no se tiene la capacidad financiera para hacer frente a estos costes, existen alternativas, como los préstamos puente o un préstamo personal para obtener la liquidez necesaria. Para obtener la mejor solución y garantizar que encuentras la hipoteca más barata, siempre es recomendable utilizar un simulador de hipotecas y contar con el apoyo especializado de un broker hipotecario para asegurar las mejores condiciones y facilitar la aprobación de la hipoteca.
Opinion del experto
El ITP es el impuesto que más cambia según donde compres, por lo que tu primer paso debe ser investigar el tipo exacto y las bonificaciones de tu comunidad autónoma. No te quedes solo con el porcentaje general; indaga en las ayudas para jóvenes, familias numerosas o zonas rurales, ya que podrías ahorrarte miles de euros si cumples los requisitos específicos de la región.