Tasación oficial: Descubre cuándo es obligatoria y cómo afecta tu financiación

¿Qué es la tasación?

La tasación es una valoración independiente de un inmueble que sirve para determinar su valor. Se utiliza con diferentes fines y es siempre obligatoria para solicitar una hipoteca, ya que permite calcular los límites de financiación que se pueden solicitar. La tasación siempre se realiza de manera presencial y por un tasador oficial, de una empresa registrada en el Banco de España.

¿Para qué sirven las tasaciones de viviendas?

Las tasaciones de viviendas sirven para evaluar su valor a efectos de hipoteca, que puede diferir del precio acordado en el contrato de compraventa. Con esta valoración, el cliente sabe si el precio que está pagando es el adecuado y el banco determina hasta qué cantidad de dinero se puede prestar según las normativas del Banco de España.

Además, las tasaciones de viviendas tienen otros usos, como definir el IBI a pagar, intervenir en procesos de ejecución hipotecaria, y participar en procesos judiciales o expropiaciones.

¿Cuál es la importancia de la tasación?

La importancia de la tasación radica en que permite calcular la financiación de las hipotecas, ya que los valores de tasación y préstamo están vinculados. Es decir, el préstamo hipotecario para una primera vivienda está limitado al 80% del valor de tasación, por lo que es fundamental realizar esta evaluación del inmueble al solicitar dinero al banco para la compra de una vivienda.

¿Cuándo se necesita una tasación de propiedades?

Se requiere una tasación de propiedades para hipotecas, ya que la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios (Ley 5/2019, de 15 de marzo) establece que “los inmuebles aportados en garantía deberán ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo”. Además, se necesita una tasación para otros fines, como:

• Herencias
• Procesos judiciales
• Alquileres
• Informes de rentas
• Expropiaciones
• Medición de terrenos
• Liquidación de gananciales en divorcios
• Reclamaciones contra la administración por liquidación de impuestos
• Autorizaciones para la venta de bienes de personas tuteladas
• Valoraciones para aplazamientos de IVA y deuda con Hacienda

¿La tasación es obligatoria?

Sí, la tasación es obligatoria para las hipotecas y no se puede firmar un contrato sin haberla realizado. La tasación permite calcular la financiación máxima, en conjunto con el contrato de compraventa, y por ello siempre es necesario realizar una tasación para la hipoteca.

¿Se debe hacer la tasación antes o después del contrato de arras?

La tasación debe hacerse antes del contrato de arras para saber si el valor de compraventa se ajusta a la realidad o si se está pagando un precio excesivo por la vivienda. El informe de tasación oficial incluye ejemplos con precios de viviendas similares en la zona, lo que permite comparar el valor de compraventa con la realidad inmobiliaria del área, justificando así que la tasación se realice antes del contrato de arras.

¿Qué datos se necesitan para hacer una tasación?

Para realizar una tasación, se necesitan los siguientes datos y documentos:

• Nota simple actualizada o escritura de propiedad: Este documento acredita que el solicitante es propietario del inmueble.
• Referencia catastral: Número identificador del inmueble, que se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
• Certificación registral: Documento emitido por el Registro de la Propiedad que verifica la situación legal del inmueble.
• Documentación catastral: Incluye la ficha catastral, con detalles técnicos y administrativos de la propiedad.
• Plano o croquis: En algunos casos, puede solicitarse un plano del inmueble.
• Licencias o certificados específicos: Por ejemplo, licencias de ocupación o urbanísticas, en caso de que el inmueble lo requiera.
• Últimos recibos de impuestos: Como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), para verificar la situación fiscal de la propiedad.
• Información sobre cargas existentes: Si el inmueble tiene hipotecas u otras limitaciones registrales.

Esta documentación permite a la entidad tasadora cumplir con los requisitos legales y evaluar el valor real del inmueble siguiendo las normativas españolas, como la Orden ECO 805/2003.

¿Se puede hacer la tasación online?

No se puede hacer la tasación online de forma oficial para una hipoteca. Es posible obtener una tasación online, pero esta no es vinculante, ya que es obligatorio que el tasador experto visite el inmueble para verificar presencialmente diversos elementos como la calidad de la construcción, el estado de conservación y tomar fotos.

El Banco de España explica que “el tasador deberá visitar el inmueble, tomar medidas de todas las habitaciones, hacer fotografías y adjuntar ejemplos de transacciones reales en la zona. Además, para tu tranquilidad, verificará que no existan ilegalidades urbanísticas”.

¿Se puede hacer una tasación sin visita?

No se puede hacer una tasación sin visita cuando ésta sirve para la hipoteca. Solo se realizan tasaciones sin visita para asesoramiento, que cumplen diversos propósitos, pero no se pueden usar de forma oficial para la hipoteca.

¿Cuáles son las diferencias entre una tasación online y una tasación oficial?

Las diferencias entre una tasación online y una tasación oficial son las siguientes:

¿Cuánto tiempo lleva programar una tasación de vivienda?

Una tasación de vivienda se programa entre 24h y 72h dependiendo de la sociedad de tasación que contrates.

¿Cuánto tiempo tiene validez una tasación?

Una tasación tiene validez de 6 meses desde la fecha de emisión y se puede usar para solicitar una hipoteca en varios bancos durante este medio año.

¿Cómo se calcula el valor de tasación?

El valor de tasación se calcula basándose en diversos criterios, que incluyen las características de la propiedad, su ubicación, las características legales y las condiciones del mercado inmobiliario. Se pueden emplear metodologías de comparación, de coste o residual dinámico, y los factores utilizados para calcular el valor de tasación incluyen:

• Propiedad: Superficie construida y útil, número de habitaciones o estancias, calidad de materiales y acabados, estado de conservación, orientación (la mejor es al sur), eficiencia energética y extras (como garajes, terrazas, piscinas…)
• Ubicación: Vistas, ruidos, barrios, comunicaciones, servicios, entorno.
• Características legales: Licencias y normativas urbanísticas, registro de propiedad y uso permitido.
• Mercado inmobiliario: Precio de otras viviendas en la misma zona, condiciones actuales del mercado.

¿Qué mira un tasador en una vivienda?

En una vivienda, el tasador evalúa las diferentes habitaciones, los materiales y acabados, el estado de conservación y todos los elementos adicionales que puedan aumentar el valor de la vivienda. También realiza mediciones para comprobar las áreas útiles, toma fotografías del inmueble, realiza un levantamiento de croquis o plano, y revisa la ubicación.

¿Qué agrega más valor a una tasación de vivienda?

Lo que más valor agrega a una tasación de vivienda, según los expertos tasadores, son estos factores:

• Ubicación y entorno: La proximidad a colegios, hospitales, parques, transporte público y servicios esenciales aumenta significativamente el valor.
• Superficie y distribución: Mayor cantidad de metros cuadrados y una distribución funcional y eficiente añaden valor.
• Eficiencia energética: Mejoras como la instalación de ventanas con aislamiento térmico, sistemas de calefacción eficientes y paneles solares son clave.
• Estado de conservación y acabados: Renovaciones en cocinas y baños, así como el uso de materiales de alta calidad, incrementan la valoración.
• Elementos adicionales: Garaje, trastero, terrazas, piscina o ascensor son características que revalorizan un inmueble.
• Orientación y luminosidad: Una buena orientación que aproveche la luz natural y mayor altura en edificios elevan el valor.

¿El valor de tasación es igual al valor catastral y al valor de referencia?

El valor de tasación no es igual al valor catastral ni al valor de referencia, ya que cada uno cumple funciones distintas. El valor de tasación refleja el precio de mercado basado en las características específicas de la vivienda y se utiliza principalmente para la concesión de hipotecas.

El valor catastral, por otro lado, se establece administrativamente y se utiliza para calcular impuestos como el IBI. Finalmente, el valor de referencia es una estimación basada en transacciones recientes en la misma zona y sirve como base para impuestos como el de transmisiones patrimoniales o sucesiones, siendo una aproximación al mercado pero no necesariamente coincidente con el valor real del inmueble.

¿El banco siempre hace la hipoteca basada en la tasación?

No, el banco hace la hipoteca basada en el valor más bajo entre la tasación y el precio de compraventa. Si la tasación tiene un valor más bajo, la hipoteca se calcula según estos datos, pero si el precio de compraventa es más bajo, se utiliza este valor para calcular la financiación de la hipoteca.

¿Quién realiza la tasación?

La tasación la realiza un tasador experto homologado, inscrito y autorizado por el Banco de España. Este trabaja en sociedades de tasación registradas y supervisadas por el Banco de España, que garantizan que cumplen con los estándares legales y técnicos necesarios. Solo de esta manera se asegura que el informe tiene validez oficial.

¿Cómo saber si un tasador es oficial?

Para saber si un tasador es oficial, sigue estos pasos:

1. Verifica el registro en el Banco de España: Consulta si la sociedad de tasación o la empresa a la que pertenece el tasador está registrada y supervisada por el Banco de España. El registro oficial está disponible en su página web.
2. Consulta con la sociedad de tasación: Pregunta directamente a la empresa si sus tasadores están homologados para realizar informes válidos para operaciones hipotecarias u otros usos oficiales.
3. Revisa la licencia de la sociedad: Asegúrate de que la empresa o sociedad de tasación esté autorizada conforme a la normativa vigente, especialmente la Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario.
4. Revisa el informe entregado: Un tasador oficial incluirá su número de homologación y los datos de la sociedad a la que pertenece en el informe de tasación.

¿Estoy obligado a aceptar la empresa de tasación escogida por el banco?

No estás obligado a aceptar la empresa de tasación elegida por el banco; puedes elegir la que desees para hacer la tasación. El Banco de España establece que “como el cliente es quien afronta el gasto, podrá escoger el tasador homologado y utilizar el informe para negociar con varias entidades financieras”.

¿Los bancos pueden rechazar una tasación hecha por un experto tasador oficial?

No, los bancos no pueden rechazar una tasación realizada por un tasador oficial y por una sociedad de tasación registrada en el Banco de España. El banco deberá siempre aceptar el informe de tasación mientras no esté caducado, y está también obligado a devolverlo al cliente en caso de que no se apruebe la hipoteca, para que pueda utilizarlo para solicitar el préstamo en otros bancos.

¿Quién tiene que contratar el tasador para la vivienda?

La contratación del tasador es responsabilidad del comprador de la vivienda que quiera hacer la hipoteca con el banco. La forma más sencilla es contactar con una sociedad de tasación para garantizar el cumplimiento de los requisitos legales y comparar precios. Antes de contratar la tasación de la propiedad, es recomendable preparar la vivienda, realizando las posibles mejoras y corrigiendo los problemas que tenga la casa.

¿Cómo contratar un perito tasador de viviendas?

Para contratar un perito tasador, pide presupuestos a diversas sociedades de tasación para comparar precios, consulta las fechas disponibles para la cita y asegúrate de tener toda la documentación necesaria. Además, prepárate para tener la vivienda lista para la tasación.

¿Cómo preparar la vivienda para la tasación? (limpieza, reparaciones, despejar espacios, elegir la mejor hora, tener toda la documentación preparada, prepararse para las preguntas)

Para preparar la vivienda para la tasación realiza las siguientes tareas:

• Limpieza general de las habitaciones y el entorno.
• Reparaciones (defectos en la iluminación, enchufes, daños en los baños, etc.).
• Pintura (si es posible, para mejorar la imagen del inmueble y camuflar posibles infiltraciones de agua en las paredes u otros defectos).
• Despejar los espacios.
• Elegir la mejor hora para la visita.
• Tener toda la documentación preparada.
• Prepararse para las preguntas del tasador.

¿Cuánto se cobra por una tasación?

Una tasación oficial cuesta entre 130€ y 400€, dependiendo de la sociedad de tasación elegida y de las superficies. Una tasación inmobiliaria de asesoramiento, no vinculante, tiene precios desde 70€, y una tasación online se puede hacer de forma gratuita.

¿Quién tiene que pagar la tasación?

La tasación debe ser pagada por el comprador de la vivienda, que también es el solicitante de la hipoteca. Sin embargo, existen promociones en las que el banco ofrece la tasación junto con otros costos iniciales de la hipoteca, y cuando compras una casa de segunda mano, generalmente la tasación ya está hecha.

¿Cuándo se paga la tasación?

El pago de la tasación se realiza por adelantado, antes de que se programe la visita del tasador. Aunque el pago se efectúa antes de la visita, el informe de tasación se entrega solo después de la inspección y la valoración correspondiente.

¿Se puede hacer una tasación gratuita?

Solo se puede hacer una tasación gratuita online, pero esta no es vinculante ni aceptada por los bancos. La tasación oficial siempre tiene un costo asociado.

¿Qué datos presenta el informe de tasación oficial?

El informe de tasación oficial presenta los siguientes datos:

• Datos identificativos de la propiedad (dirección, tipo de inmueble, etc.)
• Descripción detallada del inmueble (superficies, distribución de las estancias, características generales)
• Estado de conservación y antigüedad del inmueble
• Valor catastral
• Valor de mercado estimado según el tasador
• Valor de tasación (según el criterio del tasador y las comparativas realizadas)
• Información sobre la localización del inmueble (zona, accesos, servicios cercanos)
• Características urbanísticas y legales del inmueble (licencias, tipo de suelo, etc.)
• Fotografías del inmueble
• Mediciones realizadas (superficies, volumen, etc.)
• Informe de las cargas del inmueble (si existen, como hipotecas previas, servidumbres, etc.)
• Documentación adicional relevante, como planos o croquis

¿Cuánto tiempo pasa entre la tasación oficial y la firma de la hipoteca? (15 a 20 días)

Entre la tasación oficial y la firma de la hipoteca suelen pasar entre 15 y 20 días, que sirven para recibir el informe de tasación y enviarlo al banco, para que este confirme los valores de financiación de la hipoteca.

¿Dónde aparece la tasación de una vivienda?

La tasación de una vivienda aparece en los siguientes documentos:

• Informe oficial de tasación
• Escritura pública de la hipoteca
• Registro de la propiedad
• Documentos fiscales, como el ITP y el IVA

¿Cuál es la diferencia entre una tasación inmobiliaria o de asesoramiento y una tasación hipotecaria?

La diferencia entre una tasación hipotecaria y una tasación de asesoramiento es que la primera es vinculante y se puede usar en una hipoteca, mientras que la tasación de asesoramiento no tiene valor oficial y solo sirve para aconsejar a los interesados en diferentes situaciones. La tasación hipotecaria verifica los datos del inmueble para hacer la hipoteca, mientras que la tasación de asesoramiento se utiliza para orientar en otros procesos.

¿La tasación influye en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?

Sí, la tasación de una vivienda influye en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya que este impuesto se calcula en función del valor de la propiedad. En algunas comunidades autónomas de España, el valor de la tasación puede ser un factor clave para determinar la base imponible de este impuesto, aunque en muchas ocasiones se utiliza el valor de la compraventa o el valor catastral como base para calcular el ITP.

Si el valor de la tasación es superior al precio de compra, los agentes fiscales pueden utilizar el valor tasado para establecer la base imponible del impuesto, lo que podría resultar en un mayor pago de impuestos. En cambio, si el valor de la compra es superior al valor tasado, se aplicará el valor de compra como base, aunque en algunas regiones esto depende de las normativas autonómicas.

¿Las tasaciones son reguladas por el Banco de España?

No, las tasaciones no son reguladas por el Banco de España. La función del BdE es supervisar las entidades financieras, asegurándose de que las sociedades de tasación cumplan con las normas de transparencia y realicen una correcta valoración de los inmuebles. En este sentido, el Banco de España mantiene un registro oficial de las Sociedades de Tasación, donde se incluyen las empresas homologadas y supervisadas para realizar tasaciones hipotecarias.

¿Cuáles son las reglas para las tasaciones de inmuebles?

Las reglas para las tasaciones de inmuebles son las establecidas por la Dirección General de Seguros y el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC). Estas incluyen que las tasaciones sean realizadas por empresas homologadas y tasadores certificados, quienes deben seguir unos criterios técnicos y metodológicos específicos para garantizar que la valoración del inmueble sea objetiva y fiable.

Además, la Ley 2/1981 y la normativa del Banco de España supervisan que las tasaciones se utilicen correctamente, especialmente en el ámbito hipotecario, para evitar que los bancos concedan préstamos por encima del valor real del inmueble.

¿Qué pasa cuando la tasación es más alta que el precio de compra?

Cuando la tasación es más alta que el precio de compra, se utiliza el valor de compraventa para determinar la financiación de la hipoteca. Sin embargo, esto puede ser un dato positivo, ya que facilita la aprobación de la hipoteca. Para encontrar los intereses más bajos y obtener las mejores condiciones en tu préstamo hipotecario, basado en la tasación de vivienda, siempre es recomendable utilizar un simulador de hipotecas para descubrir la opción más económica.