Como aprovechar la novación de hipoteca para mejorar las condiciones y ahorrar dinero
- La novación permite modificar el interés, plazo, capital pendiente o titulares del préstamo.
- Es útil al cambiar ingresos, subir el Euríbor, ajustar la cuota, divorciarse o mejorar condiciones sin cambiar de banco.
- El banco no está obligado a aceptar la novación, pero se puede negociar comparando hipotecas y presentando propuestas de otros bancos.
- El proceso incluye analizar el préstamo, negociar, firmar escritura pública y pagar posibles comisiones.
- Los costes pueden incluir tasación y comisiones de hasta el 1%.
- La subrogación suele ser más ventajosa, ya que obliga al banco a igualar ofertas de la competencia.
- Usar un simulador de hipotecas ayuda a encontrar la mejor opción y maximizar el ahorro.
¿Qué es una novación de hipoteca?
La novación de hipoteca es un proceso mediante el cual se modifican las condiciones de una hipoteca existente con el banco. Esto se puede hacer por diversas razones y para obtener diferentes tipos de beneficios, con la ventaja de ahorrar en el préstamo hipotecario. Para ello, el titular puede renegociar aspectos como el tipo de interés, el plazo de amortización, el importe pendiente o incluso los titulares de la hipoteca.
La novación de hipoteca se debe hacer siempre que existan alteraciones significativas en la situación personal o en el coste de la hipoteca. Es decir, si tienes cambios en tus ingresos, deberías considerar la novación, y lo mismo ocurre cuando los intereses cambian (como por subidas del Euribor) con fuerte impacto en tu cuota mensual. Sin embargo, existen alternativas a la novación del préstamo hipotecario, principalmente la subrogación de hipoteca.
¿Qué se puede cambiar en la novación de hipoteca?
En la novación de hipoteca se pueden cambiar los siguientes aspectos de tu préstamo hipotecario:
- Ampliación o reducción del capital prestado
- Ampliar o reducir el plazo de amortización
- Cambiar los intereses o sus valores (TIN, comisión de demora, pasar de tasa variable a fija, entre otros)
- Añadir o quitar titulares del préstamo
- Modificar el método o sistema de amortización o la divisa de la hipoteca
- Alteración de las garantías del préstamo
El Banco de España recuerda que las reglas sobre lo que puedes cambiar en la novación de hipoteca están en la Ley 2/94, de 30 de marzo.
¿Puedo añadir o quitar titulares de un préstamo hipotecario con la novación?
Sí, puedes añadir o quitar titulares de un préstamo hipotecario con la novación, lo que permite modificar la hipoteca si los titulares se divorcian y uno de ellos quiere dejar de estar vinculado al préstamo. Además, también puedes añadir un segundo titular en caso de matrimonio u otras razones.
¿El banco está obligado a aceptar la novación de hipoteca?
No, el banco no está obligado a aceptar la novación de hipoteca. Esta siempre depende de una negociación y el banco puede decidir no aceptar los cambios deseados por los titulares.
¿Cómo funciona la novación?
La novación funciona mediante la negociación de las condiciones de la hipoteca actual y se finaliza con la firma de una escritura pública para formalizar el cambio tras el acuerdo entre el banco y los titulares.
¿Qué implica la novación?
La novación implica adaptar o mejorar las condiciones actuales de la hipoteca según la situación actual del cliente, con beneficios mutuos. Para el banco se reduce el riesgo de impago, y para el cliente se obtienen ahorros y mejoras en su situación financiera personal.
¿Cuándo conviene hacer la novación?
Conviene hacer la novación siempre que existan cambios significativos en la situación personal de los titulares de la hipoteca o en la situación económica que afecte a los intereses de la hipoteca. Las principales razones para realizar la novación de hipoteca son las siguientes:
- Divorcio, con uno de los titulares queriendo retirarse del préstamo
- Cambio en la situación financiera, con reducción de ingresos, nacimiento de hijos u otros motivos
- Necesidad de dinero, ampliando el capital de la hipoteca
- Necesidad de reducir gastos mensuales, aumentando el plazo para reducir la cuota mensual
- Aumento del Euribor, con impacto en la cuota mensual
- Encontrar en un simulador de hipotecas otros bancos con tasas de interés más bajas o menores gastos en productos vinculados
¿Cómo funciona la novación de hipoteca por divorcio?
La novación de hipoteca por divorcio permite liberar a uno de los titulares del préstamo hipotecario, quedando el otro cónyuge como único titular de la hipoteca. Para que el banco apruebe la operación, el cónyuge que se queda con la hipoteca debe demostrar solvencia para asumir el préstamo en solitario.
La novación por divorcio se formaliza mediante escritura pública y suele incluir una revisión de las condiciones del préstamo para ajustarlas a la nueva situación financiera del titular único.
¿Cuáles son las ventajas de la novación de hipoteca?
Las ventajas de la novación de hipoteca son las siguientes:
- Ahorrar dinero con la reducción de intereses o el cambio de productos vinculados
- Reducir la cuota mensual alargando el plazo de pago
- Obtener dinero para necesidades o proyectos mediante la ampliación de capital
- Salir de la hipoteca de una casa que no quieres en caso de divorcio
- Ahorrar en comparación con la cancelación de hipoteca, evitando gastos asociados a este procedimiento
- Mejorar las condiciones de la hipoteca actual
¿Cómo hacer la novación de hipoteca?
Los pasos para hacer la novación de hipoteca son los siguientes:
- Conocer tu hipoteca e investigar el mercado: Revisa todos los valores de tu hipoteca, incluyendo las tasas de interés, la cuota mensual y los costes de productos vinculados. Utiliza el simulador de hipotecas de Préstalo para conocer las condiciones en otros bancos.
- Consulta con el banco: Contacta con tu entidad para confirmar si permite una novación y conocer los requisitos específicos. Si no puedes, considera la subrogación de hipoteca.
- Negociación de nuevas condiciones: Discute con el banco los cambios que deseas realizar, como el plazo, el interés o el tipo de titularidad. Usa la información obtenida en la comparación de hipotecas a tu favor para mejorar las condiciones propuestas y presionar en la negociación.
- Aportar documentación: Presenta los documentos necesarios (ingresos, situación financiera, etc.) para la evaluación de solvencia. Confirma si existen gastos asociados a la novación del préstamo hipotecario.
- Cambio de banco o redacción de la nueva escritura: Si no te ofrecen las condiciones deseadas, haz una subrogación y cambia de banco. Si la novación es acordada y aprobada, se redacta una nueva escritura pública en notaría reflejando los cambios.
- Firma y registro: Firma la escritura ante notario y realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad para formalizar los cambios.
- Pago de posibles comisiones: Considera los gastos asociados, como comisiones de novación, notaría o registro.
¿Cuáles son los requisitos para hacer la novación de hipoteca?
Los requisitos para hacer la novación de hipoteca son estar al corriente de los pagos, haber pagado al menos tres años de hipoteca y hacer la novación sobre la primera vivienda o la vivienda habitual. Estas reglas están inscritas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
¿Cuánto tarda una novación de hipoteca?
Una novación de hipoteca tarda entre 2 y 6 semanas, dependiendo de la rapidez del banco para evaluar los cambios solicitados y del tiempo necesario para coordinar la firma de la nueva escritura ante notario. Los plazos pueden extenderse si es necesario reunir documentación adicional o negociar condiciones específicas.
¿Qué hacer para obtener más beneficios en la novación de hipoteca?
Para obtener más beneficios en la novación de hipoteca, deberás ser claro en tus demandas, mantener un diálogo amigable y tener el máximo de información disponible, que puedes obtener con el simulador de hipotecas de Préstalo. Sigue estos consejos para obtener más beneficios en tu novación de hipoteca:
- Informa al banco de tus intenciones, explicando de forma amistosa que deseas revisar tu hipoteca y que buscas alternativas en otros bancos.
- Presenta las propuestas de otros bancos, para tener datos concretos en las negociaciones y explicar el mínimo que aceptarás en la novación.
- Indica de forma clara las mejoras que deseas para tu hipoteca actual.
- Si tienes o esperas tener dificultades financieras, no lo ocultes. Para el banco no es favorable lidiar con situaciones de impago y puede ayudarte a mantenerte al día con los pagos.
- Mantén siempre un diálogo cordial y positivo, pero sé firme en tus peticiones. No te antagonices con el banco, pero muestra que estás decidido en tus deseos.
- Tómate tu tiempo para reflexionar sobre las propuestas del banco, para asegurarte de que no tomas una decisión apresurada.
- Sigue cumpliendo con tus obligaciones, haciendo el pago de la cuota mensual y otras responsabilidades. Esto demuestra seriedad y facilita la negociación de la novación de hipoteca.
¿Cuánto cuesta la novación de hipoteca?
El costo de la novación tiene siempre un coste mínimo entre 200€ y 400€, que es el gasto por la nueva tasación del inmueble. Además, se suman los costes de la comisión de novación, hasta un 1% del valor adeudado, ya que todos los otros gastos están a cargo del banco.
Por ejemplo, si te queda pagar 75.000€ y te cobran un 1% de comisión, el costo total de la novación puede llegar a 1.150€ (750€ de comisión de novación + 400€ de tasación). Pero, en el mejor de los casos, si no existe comisión de novación, podrías pagar solamente 200€ por la tasación del inmueble.
¿Qué es la comisión por novación de hipoteca?
La comisión por novación de hipoteca es un valor cobrado a los titulares de un préstamo hipotecario para revisar las condiciones del financiamiento. Se cobra en porcentaje del valor adeudado, con diferentes valores dependiendo del tipo de negociación realizada con el banco. El coste de la comisión de novación tiene los siguientes valores:
| Negociación | Comisión de Novación |
|---|---|
| Ampliación de plazo | Hasta el 0,1% del valor adeudado |
| Pasar Hipoteca Variable a Fija | 0,05% |
| Pasar Hipoteca Variable a Mixta | 0,05% en los tres primeros años de préstamo |
| Otras modificaciones | Entre el 0,5% y el 1% del importe pendiente |
¿Cuánto cobra un notario por una novación?
Por una novación, el notario cobra entre el 0,2% y el 0,5% del importe adeudado. Es decir, si te queda pagar 120.000€, los gastos de notaría para la novación estarán entre 240€ y 600€.
¿Quién paga los gastos de novación de una hipoteca?
Los gastos de novación de una hipoteca se dividen entre los titulares del préstamo y el banco. El cliente debe pagar la comisión de novación del préstamo hipotecario y la nueva tasación del inmueble, mientras que el banco asume los gastos de notaría, gestoría y registro. Además, el IAJD es pagado por el banco en toda España, excepto en el País Vasco, donde lo paga el cliente.
¿Compensa hacer la novación de hipoteca?
No compensa hacer la novación de hipoteca porque, si realizas una subrogación, tu banco está obligado a igualar o mejorar la propuesta realizada por otros bancos. En esta situación, tu banco tiene 15 días para hacer una contraoferta, lo que te permitirá presionar a la entidad para que te haga una propuesta mejor de la que haría solo con la novación.
Como la subrogación compensa más y tiene costes similares a los de la novación de hipoteca, haz siempre la comparación entre todos los bancos para encontrar la mejor oferta en el simulador de hipotecas de Préstalo. Descubre la hipoteca más barata, compara todos los bancos para lograr el mejor TIN y TAE, ahorra miles de euros con productos vinculados y consigue la cuota mensual más baja realizando la comparación de hipotecas en Préstalo.
Opinion del experto
Aunque renegociar con tu banco a través de una novación parece el camino más fácil, no suele ser el que te ofrece el mayor ahorro. Considera la novación solo después de haber comparado las ofertas de otros bancos, ya que sin la presión de una oferta competidora, es poco probable que tu entidad te ofrezca sus mejores condiciones.