¿Cómo afecta el IVA en las hipotecas y préstamos? Guía completa 2025
- El IVA se aplica sobre el precio de la vivienda nueva y afecta directamente a las hipotecas.
- Se paga junto con el precio total de la vivienda en la firma de la escritura pública, aumentando el coste inicial del comprador.
- Tipo general del IVA: 10%.
- Tipos reducidos: 4% para viviendas de protección oficial (VPO).
- El IVA se calcula sobre el precio de compra, no sobre la hipoteca.
- Cuanto mayor sea el valor de la vivienda, mayor será el IVA a pagar.
- El IVA influye en la cantidad a financiar mediante hipoteca, sumándose a la entrada y comisiones.
- Existen reducciones fiscales para VPO, ciertos colectivos y viviendas con eficiencia energética.
¿Qué es el IVA?
El IVA es el Impuesto sobre el Valor Añadido, un tributo indirecto que se aplica al consumo de bienes y servicios y la compra de viviendas u otros bienes. El IVA se aplica sobre el valor añadido de los bienes y servicios en cada etapa de su producción y distribución, y lo paga el consumidor final, aunque las empresas actúan como intermediarias en su recaudación.
El IVA es un impuesto de tipo regresivo, lo que significa que afecta por igual a todos los consumidores independientemente de su nivel de ingresos, aunque existen tipos reducidos y exenciones. Esto se aplica, por ejemplo, en el IVA de las viviendas, que tiene tipos reducidos para VPO.
¿Qué es el IVA en la compra de una vivienda?
El IVA en la compra de una vivienda es un tributo que se aplica exclusivamente a la adquisición de viviendas nuevas, es decir, aquellas que no han sido habitadas anteriormente. El tipo impositivo del IVA en las viviendas es de 10% en condiciones generales, pero tienes una reducción para 4% si compras una vivienda de protección oficial. La tasa se mantiene en 10% en plazas de garaje y trastero, pero sube para 21% en la compra de locales comerciales.
Solo en Canarias las tasas son diferentes, ya que se reemplaza el IVA por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), con una tasa de 6,5% para viviendas nuevas y reducido a 3% para viviendas de protección oficial.
¿Cuánto cuesta el IVA?
El IVA general en España es del 21%, pero existen tipos reducidos para productos y servicios específicos. Los principales tipos impositivos del IVA aplicables en diferentes situaciones son los siguientes:
- Tipo general: 21% (aplicable a la mayoría de los productos y servicios).
- Tipo reducido: 10% (aplicable a la compra de viviendas nuevas, ciertos servicios de transporte, hostelería y suministros de energía, entre otros).
- Tipo superreducido: 4% (aplicable a productos de primera necesidad, como alimentos básicos, medicamentos, libros, y ciertos productos culturales).
¿Cuándo se paga el IVA en la compra de una vivienda?
El IVA en la compra de una vivienda se paga en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa. Es decir, se abona junto con el precio de la vivienda en el acto de formalización de la compra. El comprador debe asegurarse de que el IVA está incluido en la cantidad total que debe pagar por el inmueble. En algunas situaciones el IVA se puede diferir o fraccionar, pero generalmente se abona de una sola vez en el acto de la compra.
¿Quién paga el IVA de la vivienda?
El IVA de la vivienda es pago por el comprador, que tiene la obligación de liquidar en el momento de la compraventa de una vivienda nueva.
¿Cuál es el plazo para pagar el IVA en la compra de una vivienda?
El plazo para pagar el IVA en la compra de una vivienda es de 30 días a partir del momento de la escritura. Sin embargo, generalmente el IVA se paga inmediatamente cuando se hace la escritura.
¿Por qué se aplica IVA en las viviendas?
El IVA se aplica en la compra de viviendas nuevas porque es un impuesto indirecto que grava el valor añadido en cada fase de la producción y distribución de un bien o servicio. En el caso de las viviendas, el IVA se aplica para regular y controlar el mercado inmobiliario, garantizando que las transacciones de viviendas nuevas, como cualquier otro bien o servicio, contribuyan al sistema fiscal.
¿Qué factores afectan al cálculo del IVA en la compra de la vivienda?
Los factores que afectan al cálculo del IVA en la compra de la vivienda son el tipo de vivienda, el tipo de IVA aplicable (general o reducido), y si existen bonificaciones o exenciones para determinados colectivos.
¿El valor de la vivienda afecta al IVA a pagar?
No, el valor de la vivienda no afecta al IVA a pagar porque el tipo impositivo es siempre el mismo. Sin embargo, como el IVA se aplica al valor de compra de la vivienda, cuanto mayor el valor de compraventa mayor es también el IVA a pagar. Sin embargo, cuando se trata de una vivienda de protección oficial el valor el IVA es reducido.
¿El tipo de hipoteca afecta al IVA a pagar?
No, el tipo de hipoteca no afecta al IVA a pagar y el porcentaje a pagar es siempre el mismo sea una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta.
¿Cómo se calcula el IVA en la compra de una vivienda?
El IVA en la compra de una vivienda se calcula como un porcentaje sobre el precio de compraventa del inmueble, como presentan los siguientes ejemplos para las dos tasas de IVA más comunes:
- IVA al 10% (Vivienda nueva estándar)
- Precio de la vivienda: 200.000 €
- Cálculo del IVA: 200.000 € × 10% = 20.000 €
- Total a pagar: 200.000 € (precio vivienda) + 20.000 € (IVA) = 220.000 €
- IVA al 4% (Vivienda de Protección Oficial - VPO)
- Precio de la vivienda: 150.000 €
- Cálculo del IVA: 150.000 € × 4% = 6.000 €
- Total a pagar: 150.000 € (precio vivienda) + 6.000 € (IVA) = 156.000 €
¿El IVA se calcula sobre el valor de compraventa o el valor de la hipoteca?
El IVA se calcula sobre el valor de compraventa y la hipoteca no tiene cualquier influencia en el IVA de la compra de una vivienda.
¿Cómo influye la comunidad autónoma en el cálculo del IVA?
La comunidad autónoma no influye en el cálculo del IVA porque el tipo impositivo es el mismo para todas las regiones con excepción de las Canarias, donde se reemplaza el IVA por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) con tipos más bajos.
¿Cuál es la tasa del IVA en la compra de una vivienda?
La tasa del IVA es de 10% en la compra de una vivienda. Sin embargo, el tipo impositivo es reducido para VPO y tiene tasas diferentes en las Canarias, como demuestra el cuadro siguiente.
| Tipo de Vivienda | Tasa Impositiva | Observaciones |
|---|---|---|
| Vivienda Nueva (General) | 10% IVA | Se aplica a la compra de viviendas nuevas que no hayan sido habitadas previamente en el resto de España. |
| Vivienda de Protección Oficial (VPO) | 4% IVA | Para viviendas de protección oficial, el tipo impositivo es reducido en la mayoría de las comunidades autónomas. |
| Vivienda Nueva en Canarias | 7% IGIC | En las Islas Canarias, el IVA es sustituido por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), con un tipo impositivo del 7% para viviendas nuevas. |
| Vivienda Nueva en Canarias (VPO) | 0% IGIC | Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) en Canarias están exentas del IGIC. |
| Vivienda Nueva en Ceuta y Melilla | 0,5% IPSI | En Ceuta y Melilla, el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI) se aplica al 0,5% en viviendas de nueva obra, incluyendo VPO. |
| Vivienda de Segunda Mano | No se aplica IVA | Para las viviendas de segunda mano, no se aplica IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). |
¿Existen herramientas online para calcular el IVA de una vivienda?
Sí, existen múltiples herramientas online para calcular el IVA de una vivienda, que incluyen:
- Simuladores de hipotecas que calculan el total de impuestos y otros gastos asociados a la compra de vivienda.
- Comparadores que analizan diferentes ofertas de hipotecas y sus costos.
- Calculadoras específicas para estimar impuestos como el IVA o ITP según la comunidad autónoma y tipo de vivienda.
¿Qué documentos son necesarios para calcular el IVA de una vivienda?
Para calcular el IVA de una vivienda se necesitan los siguientes documentos:
- Escritura pública de compraventa: Documento que especifica el precio de la vivienda y sirve como base para calcular el IVA.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: Acredita las características de la vivienda y confirma que es una vivienda nueva.
- Certificado de Vivienda de Protección Oficial (VPO): En caso de que la vivienda esté calificada como VPO, este documento permite aplicar una tasa de IVA reducida del 4%.
- Contrato de compraventa: Detalla las condiciones de la transacción y el precio acordado, que debe coincidir con la escritura pública.
- Factura del promotor o constructor: Indica el importe total con IVA desglosado, obligatorio para viviendas nuevas.
¿Cómo influye el IVA en la compra de viviendas de segunda mano?
El IVA no influye en la compra de viviendas de segunda mano, ya que solo se aplica a la compra de viviendas nuevas. En las viviendas de segunda mano se paga el ITP al invés del IVA.
¿Existen exenciones en el pago del IVA en la compra de una vivienda?
No existen exenciones generales en el pago del IVA para la compra de una vivienda nueva, ya que este es un impuesto obligatorio para este tipo de transacciones. Sin embargo, ciertas situaciones específicas pueden permitir reducciones o tipos impositivos reducidos, como las viviendas de protección oficial (VPO). Para obtener estas reducciones se necesita comprobar las características de la vivienda o otras razones para tener un tipo impositivo más bajo.
¿En qué casos se puede estar exento de IVA en la compra de una vivienda?
Se puede estar exento de IVA en la compra de una vivienda en las siguientes situaciones:
- Viviendas de segunda mano: Estas no están sujetas a IVA, sino al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Transmisiones en determinados contextos legales: En algunos casos, como herencias o donaciones, no se aplica IVA sino otros impuestos específicos.
¿Qué requisitos deben cumplirse para obtener una exención de IVA en las viviendas?
Para obtener una exención de IVA en las viviendas deben cumplirse las siguientes condiciones:
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): Estas viviendas tienen un tipo reducido del 4% en lugar del 10%.
- Adquirir una vivienda de segunda mano: Estas operaciones están exentas de IVA y sujetas al ITP.
- Transmisiones en situaciones especiales: Herencias o donaciones que no requieren IVA pero sí tributan a través de otros impuestos como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Existen beneficios fiscales relacionados con el IVA de las viviendas?
Sí, existen beneficios fiscales relacionados con el IVA que fomentan la adquisición de viviendas asequibles y sostenibles, así como apoyan a colectivos con necesidades especiales. Los beneficios fiscales con el IVA de las viviendas se aplican en las siguientes situaciones:
- Viviendas de Protección Oficial (VPO): Reducción del IVA al 4%, en lugar del 10% aplicado a viviendas generales.
- Viviendas para colectivos específicos: Algunas comunidades autónomas ofrecen bonificaciones fiscales adicionales para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
- Altos estándares de eficiencia energética: Aunque no es una exención directa del IVA, algunas viviendas con calificación energética A o B pueden beneficiarse de ayudas complementarias o incentivos fiscales.
Cuanto se necesita tener ahorrado para el IVA de la vivienda?
Se necesita tener ahorrado para el IVA de la vivienda un 10% adicional al valor de compraventa de una vivienda nueva. Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda de 165.000 € necesitas ahorrar 16.500€ para soportar el IVA. Este es uno de los principales costes iniciales de la hipoteca y se añade al importe de la entrada y la tasación y la comisión de apertura. Para hacer frente a todos estos gastos, se debe ahorrar al menos 30% del valor de compraventa de una vivienda nueva.
Cuando no se tiene la capacidad financiera para hacer frente a estos costes, existen alternativas, como los préstamos puente o un préstamo personal para obtener la liquidez necesaria. Para obtener la mejor solución y garantizar que encuentras la hipoteca más barata, siempre es recomendable utilizar un simulador de hipotecas y contar con el apoyo especializado de un broker hipotecario para asegurar las mejores condiciones, buscar la financiación máxima y apoyos como los avales ICO y facilitar todos los pasos hasta la aprobación de tu préstamo hipotecário.
Preguntas frecuentes
¿El IVA también se paga en la compra de un terreno?
Sí, si se compra un terreno edificable a una empresa o promotor, se aplica el IVA del 21%. No se paga IVA si el terreno es rústico o si la transacción es entre particulares, en cuyo caso se tributa por ITP.
¿Se puede incluir el IVA en la hipoteca?
Generalmente, el banco no financia el IVA dentro del importe de la hipoteca. El comprador debe disponer del ahorro necesario para cubrirlo. Solo algunas entidades ofrecen hipotecas del 100% más gastos, pero son excepcionales y con condiciones más estrictas.
¿Qué pasa si el promotor no desglosa el IVA en la factura?
Es obligatorio que el promotor o constructor desglosen el IVA en la factura de compraventa. Si no lo hace, el comprador puede exigir una factura corregida o presentar una reclamación ante Hacienda.
¿Qué ocurre con el IVA si se cancela la compraventa antes de firmar?
Si la operación no llega a formalizarse y se ha pagado un anticipo con IVA, el comprador puede solicitar la devolución del IVA abonado, siempre que se documente la cancelación y no se haya producido la entrega del inmueble.
¿El IVA se aplica también a los inmuebles comerciales?
Sí, pero con una tasa diferente. En el caso de locales comerciales, el IVA aplicable es del 21%. No se aplica el tipo reducido del 10% como en las viviendas.
¿Es posible deducir el IVA de la vivienda en la declaración de la renta?
No, el IVA de la compra de una vivienda habitual no es deducible en el IRPF. Solo es deducible para empresas o autónomos si el inmueble se destina a una actividad económica sujeta a IVA.
¿Qué sucede con el IVA en viviendas adquiridas sobre plano?
En viviendas sobre plano, el comprador paga anticipos al promotor más IVA (10% o 4%). El total del IVA restante se abona al firmar la escritura pública. Es importante que todos los pagos estén debidamente documentados.
¿Cómo se declara el IVA pagado en la compraventa de vivienda?
El promotor debe emitir una factura con IVA y declararlo en su autoliquidación trimestral. El comprador no tiene que realizar ninguna declaración específica por el IVA, salvo que actúe como empresa o autónomo.
Opinion del experto
El IVA en la compra de viviendas nuevas es un coste ineludible que se aplica al 10% sobre el precio escriturado, salvo para las viviendas de protección oficial, donde es del 4%. Es fundamental que tengas ahorrado este porcentaje adicional, ya que se paga al firmar la escritura y no depende del tipo de hipoteca que elijas, por lo que planificar bien tu presupuesto es clave para evitar sorpresas.