Contrato de arras: Lo que necesitas saber antes de firmar en la compraventa

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo entre el comprador y el vendedor que se firma antes de formalizar la compraventa de un inmueble. En este contrato, ambas partes se comprometen a realizar la operación bajo las condiciones pactadas, y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal o garantía. Es una herramienta fundamental para proporcionar seguridad jurídica antes de acudir al notario para la firma de la compraventa y la hipoteca.

En España, el contrato de arras es clave para asegurar la reserva del inmueble mientras el comprador gestiona la financiación hipotecaria. Existen tres tipos principales de arras: confirmatorias, penitenciales y penales, cada una con características específicas.

¿Qué tipos de contratos de arras existen?

Los tres tipos de contratos de arras son:

• Arras confirmatorias: Reafirman la voluntad de ambas partes de cerrar el acuerdo. No imponen penalizaciones adicionales, pero si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada; si el vendedor incumple, debe devolver el doble de lo recibido.
• Arras penitenciales: Son las más comunes en España. Permiten que cualquiera de las partes desista del contrato. Si el comprador desiste, pierde la señal; si el vendedor incumple, devuelve el doble del dinero recibido.
• Arras penales: Incluyen una penalización adicional además de la señal entregada. Son menos comunes, pero se utilizan cuando se desea añadir una cláusula penal extra.

¿Qué diferencia hay entre reserva y arras?

La diferencia radica en la fuerza jurídica. Ambos son contratos de garantía para la compraventa de viviendas, pero el contrato de arras es vinculante, mientras que el de reserva no lo es.

¿Señal y arras son lo mismo?

No. La señal se refiere únicamente al dinero adelantado por el comprador, mientras que el arras incluye ese dinero y la regulación jurídica del compromiso entre comprador y vendedor.

¿Qué información es obligatoria en un contrato de arras?

Para que un contrato de arras sea válido y legal, debe incluir:

• Identificación de las partes: Datos personales completos del comprador y vendedor.
• Descripción del inmueble: Ubicación y características del bien a vender.
• Precio de la compraventa: Importe total y condiciones de pago.
• Cantidad de las arras: Monto entregado como señal y su destino final (por ejemplo, descuento del precio).
• Plazo máximo: Fecha límite para firmar el contrato definitivo.
• Distribución de gastos: Especificar quién asume cada gasto (notaría, impuestos, etc.).
• Penalizaciones por incumplimiento: Consecuencias en caso de que alguna parte no cumpla el contrato.
• Firmas: De ambas partes para otorgar validez legal al documento.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de compraventa?

El contrato de arras es un acuerdo preliminar que asegura el compromiso de las partes para formalizar la compraventa, incluyendo un pago anticipado (arras). El contrato de compraventa es definitivo y formaliza la transferencia de la propiedad del inmueble.

¿Qué pasa con las arras si el comprador se arrepiente?

Si el comprador se arrepiente, pierde la cantidad entregada como arras. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble del importe recibido. Estas son las condiciones generales, pero pueden variar según lo pactado en el contrato.

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras para hipoteca?

No es obligatorio hacer un contrato de arras para una hipoteca. Este contrato actúa como garantía de que la operación se llevará a cabo y ofrece varias ventajas, como facilitar la obtención de la hipoteca y establecer plazos claros para la transacción. Sin embargo, es posible comprar una vivienda sin un contrato de arras, utilizando alternativas como un contrato de reserva.

¿Debo firmar el contrato de arras antes o después de la hipoteca?

El contrato de arras debe firmarse antes de solicitar la hipoteca, ya que esto permite calcular con mayor precisión el importe del préstamo hipotecario, la cantidad necesaria para la entrada y los costes asociados, como comisiones y gastos de notaría. Además, facilita el uso de un simulador de hipotecas con datos concretos para encontrar la mejor oferta bancaria.

Este contrato también permite la cancelación sin penalización si no se obtiene la hipoteca, lo que lo convierte en una herramienta recomendable antes de formalizar el préstamo.

¿Por qué se firma un contrato de arras para comprar casa?

El contrato de arras se firma para reservar la vivienda y garantizar seguridad en la negociación, asegurando que ni el vendedor ni el comprador se retirarán del acuerdo. Además, este contrato ofrece al comprador un plazo razonable para obtener la financiación necesaria, sin temor a perder la propiedad elegida.

¿Quién hace el contrato de arras para hipoteca?

El contrato de arras suele ser redactado por un abogado, una agencia inmobiliaria o, en algunos casos, directamente por las partes involucradas (comprador y vendedor). En cualquiera de las opciones, es esencial incluir todas las cláusulas necesarias para proteger los derechos de ambas partes.

¿Cuánto cuesta un contrato de arras?

El coste de un contrato de arras realizado por un profesional (abogado o agencia inmobiliaria) oscila entre 90 € y 600 €. Si lo redactan directamente el vendedor o el comprador, no existen costes adicionales asociados a su elaboración.

¿El contrato de arras tiene una fecha límite?

Sí, el contrato de arras incluye una fecha límite que otorga un plazo suficiente para obtener la financiación. Normalmente, su validez varía entre 20 días y 3 meses.

¿Se puede prorrogar un contrato de arras?

Sí, es posible prorrogar un contrato de arras siempre que exista un acuerdo entre el vendedor y el comprador para extender el plazo.

¿Cuáles son las ventajas de hacer un contrato de arras?

Las principales ventajas de firmar un contrato de arras son:

• Seguridad jurídica: Garantiza el compromiso de ambas partes y define claramente las condiciones de la compraventa.
• Flexibilidad: Permite incluir cláusulas específicas, como la devolución de las arras en caso de no obtener la hipoteca.
• Compromiso financiero: Obliga a las partes a cumplir con sus obligaciones, evitando desistimientos sin justificación.
• Facilita la negociación: Sirve como base para estructurar los términos de la compraventa definitiva.
• Evita conflictos: Reduce el riesgo de disputas al definir de antemano las penalizaciones por incumplimiento.

¿Qué nunca se debe hacer en un contrato de arras?

En un contrato de arras, nunca se debe:

• No verificar la titularidad del vendedor: Asegúrate de que el vendedor sea el propietario legítimo revisando la escritura de propiedad y la nota simple del Registro de la Propiedad.
• No comprobar las cargas de la propiedad: Verifica que la vivienda esté libre de hipotecas, deudas o embargos antes de firmar.
• Falta de claridad en las cláusulas: Evita contratos con términos ambiguos o que no especifiquen las consecuencias de los incumplimientos.
• No incluir cláusulas específicas sobre incumplimiento: Es esencial establecer qué sucede si una de las partes no cumple lo pactado.
• Realizar pagos en efectivo no documentados: Todos los pagos deben efectuarse mediante cheque o transferencia bancaria.
• Firmar sin asesoramiento legal: Siempre es recomendable que un abogado especializado revise el contrato, especialmente en operaciones complejas.
• Ignorar la correspondencia entre catastro y registro: Verifica que las descripciones de la propiedad coincidan en ambos documentos.
• No incluir un plazo razonable para la formalización de la compraventa: La falta de un plazo o un plazo demasiado corto genera incertidumbre y posibles pérdidas económicas.

¿Qué hacer antes de firmar un contrato de arras?

Antes de firmar un contrato de arras, revisa que todos los datos y términos sean claros y precisos. Es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional para evitar problemas futuros.

¿Qué hacer después de firmar las arras?

Después de firmar un contrato de arras, enfócate en obtener la financiación necesaria para la compra de la vivienda. Utilizar un simulador de hipotecas, como el de Prestalo, te permitirá comparar ofertas bancarias y encontrar las mejores condiciones para tu préstamo.

¿Cuánto dinero se paga en un contrato de arras?

No existen valores estipulados para el contrato de arras, pero generalmente el pago oscila entre el 5% y el 15% del costo de la propiedad. Lo más habitual es pagar un 10% del precio de la vivienda como arras. Este monto sirve como un adelanto que luego se descuenta del precio final en el momento de la escritura de compraventa.

¿Quién se queda con el dinero de un contrato de arras?

El vendedor se queda con el dinero del contrato de arras. Sin embargo, si la venta se realiza con el soporte de una agencia inmobiliaria, parte del importe puede destinarse a la empresa como pago por sus servicios.

¿Se pagan impuestos por un contrato de arras?

Sí, se paga el IVA sobre el importe de las arras en la compra de viviendas nuevas, generalmente a una tasa del 10%. En cuanto al ITP para viviendas de segunda mano y al IAJD, estos impuestos solo se consideran al momento de formalizar la compraventa de la propiedad.

¿Cómo se descuenta el valor de las arras en la compraventa?

El valor de las arras se descuenta directamente del importe pagado al formalizar la compraventa. Por ejemplo, si decides comprar una vivienda por 200.000 € y has adelantado 20.000 € (10%) en el contrato de arras, solo tendrás que entregar al vendedor 180.000 € en la escritura de compraventa. Por lo general, el banco financia 160.000 € (80% del precio) y el comprador aporta directamente los 20.000 € restantes.

¿Cómo afecta el contrato de arras a la hipoteca?

El contrato de arras afecta la hipoteca porque establece el valor máximo de financiación junto con la tasación de la vivienda. Normalmente, los bancos prestan hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compraventa, lo que sea menor. El contrato de arras indica el precio de compra de la propiedad, sirviendo como referencia para calcular el importe que necesitas financiar.

¿Cuánto tiempo hay desde las arras hasta la hipoteca?

El tiempo entre la firma del contrato de arras y la formalización de la hipoteca suele ser de entre 4 y 6 semanas. Este plazo permite realizar la tasación de la vivienda (si no se ha hecho previamente), solicitar el préstamo hipotecario, recopilar toda la documentación requerida y completar los trámites hasta la aprobación de la hipoteca.

Generalmente, la tasación requiere alrededor de una semana, y es obligatorio un plazo de 10 días entre la visita al notario para asesoramiento y la firma de la hipoteca. El tiempo restante depende de la rapidez con la que se reúnan los documentos y se negocie con el banco. Para agilizar el proceso, se recomienda utilizar un simulador de hipotecas y contar con el apoyo de un bróker hipotecario como Prestalo.

¿Cómo se descuenta el contrato de arras de la hipoteca?

El valor de las arras no se descuenta directamente de la hipoteca, ya que está relacionado con la compraventa y no con el préstamo hipotecario. Normalmente, el importe de las arras forma parte del 20% de entrada que el comprador debe aportar con sus ahorros para adquirir una vivienda.

¿Qué pasa si firmo arras y no me conceden la hipoteca?

Si firmas un contrato de arras y no te conceden la hipoteca, puedes solicitar la devolución del importe si el contrato de arras penitenciales o confirmatorias incluye una cláusula suspensiva que permita recuperar el dinero en caso de no obtener financiación.

En los contratos de arras penales, no se recupera el importe adelantado, ya que se establece una indemnización preacordada en caso de incumplimiento, la cual suele incluir todo el valor de las arras.

¿Cómo impactan las arras en la aprobación de la hipoteca?

Las arras impactan positivamente en la aprobación de la hipoteca porque demuestran un compromiso firme de compra y un precio de negociación claro. A los bancos les resulta más fácil evaluar la operación cuando cuentan con datos concretos, lo que puede facilitar la aprobación del préstamo.

¿Qué pasa con las arras si el banco no me da la hipoteca?

Si el banco no te concede la hipoteca y el contrato de arras caduca, puedes perder el dinero adelantado, salvo que se haya incluido una cláusula suspensiva en el contrato. Para evitar esta situación, es recomendable tramitar tu préstamo con un bróker hipotecario como Prestalo, que te ayuda a comparar bancos en un simulador de hipotecas, encontrar la mejor oferta y recibir soporte para garantizar la aprobación de tu hipoteca.

Con Prestalo, el proceso es más rápido y sencillo, ya que te ofrecen ayuda con la tasación, recopilación de documentación y negociación con los bancos para obtener una hipoteca con los intereses más bajos. Realiza ahora tu simulación y encuentra la mejor oferta disponible.