Comisiones de Hipotecas: Todo lo Que Necesitas Saber para Ahorrar

¿Qué comisiones existen en una hipoteca?

En una hipoteca existen seis tipos de comisiones, que se dividen entre pagos obligatorios y otros que solo surgen en situaciones especiales. Las comisiones que existen en una hipoteca son las siguientes:

• Comisión de Apertura
• Comisión de Cancelación
• Comisión de Amortización Anticipada
• Comisión de Novación
• Comisión por Reclamación de Posiciones Deudoras
• Comisiones de los Productos Vinculados

¿Qué son las comisiones de las hipotecas?

Las comisiones de las hipotecas son un conjunto de gastos cobrados por el banco al conceder un préstamo hipotecario. Estos gastos surgen en la fase inicial del proceso, como la comisión de apertura, y después pueden aplicarse durante todo el plazo del préstamo a través de costes en productos asociados, como una cuenta bancaria vinculada. Además, se pueden cobrar comisiones por realizar cambios en el préstamo hipotecario, como la novación o la amortización anticipada.

¿Las comisiones de las hipotecas son legales?

Sí, las comisiones de las hipotecas son legales siempre que cumplan con lo estipulado por el Banco de España y otras normativas aplicables, como la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Esto significa que las comisiones son legales si no se consideran abusivas y están debidamente justificadas.

¿Cuándo es ilegal que el banco cobre una comisión por la hipoteca?

Es ilegal que el banco cobre una comisión por la hipoteca cuando esta no esté previamente acordada y reflejada en el contrato hipotecario. Todas las comisiones deben estar justificadas, responder a servicios efectivamente prestados y no ser abusivas según la normativa vigente. Además, existen comisiones prohibidas específicamente por el Banco de España para las hipotecas.

¿Qué comisiones no pueden cobrar los bancos en las hipotecas?

En las hipotecas, los bancos no pueden cobrar las siguientes comisiones:

• Comisión de Impago
• Comisión de Estudio
• Comisión de Gestión
• Comisión por Gastos de Formalización

Al solicitar una hipoteca, no se pueden cobrar comisiones por estudio o gestión del préstamo, ya que estos gastos están incluidos en la comisión de apertura. Tampoco se puede cobrar una comisión por la formalización del contrato, aunque los bancos pueden aplicar un coste fijo por la gestoría de la hipoteca.

¿Cómo reclamar comisiones de hipoteca?

Para reclamar comisiones de hipoteca, sigue estos cuatro pasos:

1. Comprueba que las comisiones son abusivas o ilegales.
2. Reúne todos los documentos necesarios para presentar la reclamación.
3. Realiza una reclamación extrajudicial presentando tu denuncia directamente al banco.
4. Si no obtienes la respuesta deseada, presenta una demanda judicial.

¿Las comisiones afectan la TAE de la hipoteca?

Sí, las comisiones afectan la TAE de la hipoteca porque representan gastos adicionales que afrontas durante todo el plazo del préstamo. Al aumentar el coste total del préstamo, también incrementan la TAE, ya que esta incluye todos los gastos asociados a la hipoteca.

¿Las comisiones en una hipoteca son negociables?

Sí, las comisiones en una hipoteca son negociables y existen diferentes opciones para reducir los costes de la comisión de apertura y de los productos vinculados. La mejor opción para ahorrar en las comisiones de la hipoteca es contratar tu préstamo con un bróker hipotecario, como Préstalo, que te permite comparar las ofertas de los bancos y se encarga de negociar los intereses y las comisiones para que obtengas la hipoteca más económica.

¿Qué es la comisión de apertura de la hipoteca?

La comisión de apertura de la hipoteca es un pago al banco que sirve para cubrir los gastos administrativos relacionados con todo el proceso de solicitud del préstamo hipotecario. Este pago cubre tareas como el estudio, análisis y aprobación de la hipoteca. Generalmente, se calcula como un porcentaje del importe total del préstamo.

¿Cuánto cobran los bancos por comisión de apertura de una hipoteca?

Los bancos cobran entre el 0% y el 0,25% del valor del préstamo como comisión de apertura de la hipoteca. Actualmente, solo tres bancos aplican esta comisión: Unicaja (0,15%), el Banco Cooperativo Español (0,25%) y Bankinter (valor fijo de 500€).

¿Cuánto es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura de una hipoteca se calcula como un porcentaje del importe total solicitado. Por ejemplo, si solicitas una hipoteca de 200.000€ con una comisión de apertura del 0,25%, deberás pagar al banco 500€. Si la comisión es del 0,15%, el coste será de 300€.

¿Quién paga la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura de una hipoteca siempre la paga el cliente. Junto con la tasación de la hipoteca, este es uno de los pocos costes obligatorios al contratar un préstamo hipotecario.

¿Tengo que pagar comisión de apertura si no firmo la hipoteca?

No, no tienes que pagar la comisión de apertura si no firmas la hipoteca. Este coste solo se aplica al formalizar el préstamo hipotecario mediante escritura pública ante notario. Mientras no se llegue a este paso, no se generan obligaciones de pago relacionadas con la comisión de apertura.

¿Cuándo es ilegal que el banco cobre la comisión de apertura de la hipoteca?

Es ilegal que el banco cobre la comisión de apertura de una hipoteca en las siguientes circunstancias:

1. Falta de transparencia o claridad: el banco no explica adecuadamente la comisión en documentos como la FIPRE o la FEIN.
2. Doble comisión por el mismo concepto: cobrar varias comisiones que correspondan al mismo servicio, como "comisión de estudio" y "comisión de apertura".
3. Cláusulas abusivas: las comisiones que no cumplen los criterios de equilibrio y proporcionalidad establecidos por la normativa de consumo.
4. Sentencias judiciales relevantes: decisiones del TJUE y tribunales españoles que anulan la comisión si no está justificada con servicios específicos.
5. Reclamaciones: en caso de duda, se puede reclamar con ayuda de un abogado especializado o una asociación de consumidores.

¿Qué es la comisión de cancelación de hipoteca?

La comisión de cancelación de hipoteca es una compensación que el cliente debe pagar al banco por terminar la hipoteca antes de la finalización del plazo acordado. Esta comisión compensa al banco por los intereses que dejará de recibir y se calcula como un porcentaje del capital pendiente de pago. El coste de esta comisión depende del tiempo transcurrido desde la firma de la hipoteca.

¿Cuánto es la comisión por cancelación de hipoteca?

La comisión por cancelación de hipoteca, o compensación por desistimiento, es del 0,5% máximo durante los primeros cinco años del préstamo y del 0,25% a partir de ese momento. Estos límites se aplican a los préstamos firmados después del 9 de diciembre de 2007. En hipotecas anteriores, podría aplicarse una comisión de amortización anticipada.

¿Cómo se calcula la comisión de cancelación de hipoteca?

La comisión de cancelación de hipoteca se calcula aplicando un porcentaje específico al capital pendiente de pago. Por ejemplo, si la comisión es del 0,5% y quedan 180.000€ por amortizar, multiplica 180.000€ por 0,005 (resultado de convertir el porcentaje en decimal), obteniendo un coste de 900€.

¿Cuándo es ilegal que el banco cobre la comisión de cancelación de la hipoteca?

Es ilegal que el banco cobre la comisión de cancelación de la hipoteca si no está estipulada en el contrato, si el banco pretende cobrar un valor superior a los límites permitidos, o si realiza cambios unilaterales a las condiciones contractuales.

¿Qué es la comisión de amortización anticipada de la hipoteca?

La comisión de amortización anticipada es un importe que puede cobrar el banco si decides reembolsar el capital de tu hipoteca antes de que finalice el plazo pactado. Ella sirve para compensar a la entidad por los intereses que dejará de percibir y los gastos administrativos asociados al proceso. La comisión de amortización anticipada se cobra en el pago total o parcial y siempre en un porcentaje del valor adeudado..

¿Cuánto es la comisión de amortización anticipada?

La comisión de amortización anticipada tiene los siguientes valores:

• Hipotecas variables:
  • 0,25% del capital amortizado anticipadamente durante los tres primeros años.
  • 0,15% a partir del cuarto año.
• Hipotecas fijas:
  • 2% del capital reembolsado en los primeros 10 años.
  • 1,5% a partir del undécimo año.

En una hipoteca mixta el costo de la comisión de amortización anticipada se calcula según el tipo de interés que tengas en tu hipoteca en ese momento..

¿Cómo se calcula la comisión de amortización anticipada?

Para calcular la comisión de amortización anticipada verifica el porcentaje aplicable y aplicalo sobre el capital que deseas amortizar de manera anticipada. Por ejemplo, para amortizar 50000€ en una hipoteca a tipo fijo durante el séptimo año y la comisión es del 2%, pagarías 1.000 € (50.000 € x 2% = 1.000 €).

¿Quién paga la comisión de amortización anticipada?

ELa comisión de amortización anticipada es paga por ell cliente que solicita la amortización anticipada, salvo que esta haya sido eliminada o limitada en casos específicos. Por ejemplo, en 2024 las hipotecas variables están exentas de esta comisión para fomentar la conversión a tipo fijo o mixto.

¿Cuándo es ilegal que el banco cobre la comisión de amortización de la hipoteca?

Es ilegal que el banco cobre esta comisión si el contrato no incluye cláusulas específicas sobre la comisión o estas no respetan los límites establecidos por la ley hipotecaria. Además, en los casos donde la amortización anticipada se realiza por causas de fuerza mayor protegidas por ley, como fallecimiento del titular y herencia utilizada para liquidar la deuda, los bancos no pueden cobrar la comisión de amortización anticipada.

¿Qué es la comisión de novación de hipoteca?

La comisión de novación de hipoteca es un coste que el banco aplica cuando un cliente solicita modificar las condiciones de su préstamo hipotecario. Esto puede incluir cambios como el tipo de interés, el plazo de amortización, el capital pendiente o la incorporación de nuevas garantías. Requiere formalizar un nuevo contrato mediante escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto es la comisión de novación de hipoteca?

El importe de la comisión depende del tipo de cambio solicitado con los siguientes valores:

• Modificación del tipo de interés: Máximo del 0,15% del capital pendiente si se realiza en los primeros tres años del préstamo. Pasado este plazo, no se aplica comisión.
• Modificación del plazo de amortización: Máximo del 0,1% del capital pendiente.
• Otros cambios: Hasta el 1%, dependiendo de lo establecido en el contrato y las políticas del banco.

¿Cómo se calcula la comisión de novación?

La comisión de novación se calcula aplicando el porcentaje correspondiente sobre el capital pendiente de amortización en el momento en que se solicita el cambio. Por ejemplo si tienes un capital pendiente de 80.000€ y pagas una comisión del 0,15% por cambio en el tipo de interés tienes que hacer lo siguiente calculo

80.000 € × 0,0015 = 120 €

¿Quién paga la comisión de novación?

La comisión de novación es paga por el cliente que solicita los cambios en la hipoteca. Además, el cliente paga los otros gastos asociados, como honorarios de notario, inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, la tasación del inmueble. Sin embargo, algunos bancos pueden asumir parte de estos costes como incentivo para mantener al cliente y evitar la subrogación de hipoteca.

¿Cuándo es ilegal que el banco cobre la comisión de novación?

El banco no puede cobrar la comisión de novación en las siguientes situaciones:

• Si la novación implica exclusivamente la conversión de un tipo de interés variable a fijo después de los tres primeros años de contrato.
• Si el contrato hipotecario no incluye explícitamente una cláusula que permita la comisión de novación.
• Si la modificación se realiza para eliminar cláusulas abusivas identificadas en el contrato original.

Además, cualquier comisión que exceda los límites legales establecidos será considerada nula y podría ser reclamada por el cliente.

¿Qué son las comisiones por reclamación de posiciones deudoras?

Las comisiones por reclamación de posiciones deudoras son cargos aplicados por las entidades financieras a los clientes que incurren en impagos. Estas comisiones buscan cubrir los gastos relacionados con notificaciones, gestiones de cobro y comunicación de las consecuencias legales o contractuales de la morosidad.

Sin embargo, solo se pueden aplicar comisiones por reclamación de posiciones deudoras si reflejan un servicio efectivamente realizado por el banco.

¿Cuánto cuesta la comisión por reclamación de posiciones deudoras?

La comisión por reclamación de posiciones deudoras custa entre 20 y 40 euros. El valor es cobrado por cada gestión, aunque depende de las condiciones específicas del contrato firmado con la entidad financiera. Es importante revisar los términos acordados, ya que en algunos casos estos cargos pueden ser declarados abusivos si no corresponden a un servicio real o si se aplican de forma automática.

¿Cuándo se aplica una comisión por reclamación de posiciones deudoras?

Estas comisiones se aplican cuando el cliente no cumple con el pago de una obligación en la fecha establecida. No obstante, para que el cargo sea válido, el banco debe demostrar que ha realizado una gestión concreta, como enviar un aviso formal o realizar una notificación certificada. La aplicación automática de estas comisiones sin prueba de gestión efectiva es considerada ilegal según diversas sentencias judiciales en España.

¿Es posible negociar la comisión por reclamación de posiciones deudoras?

Sí, en algunos casos es posible negociar con el banco para reducir o incluso eliminar esta comisión. Esto puede lograrse a través de una negociación directa con la entidad o presentando una reclamación formal en caso de considerar que la comisión es abusiva. También se puede solicitar la revisión del contrato y la devolución de los importes cobrados indebidamente si se demuestra que las condiciones no cumplen con la normativa.

¿Existen comisiones en los productos vinculados a la hipoteca?

Sí, los productos vinculados a la hipoteca tienen comisiones. Esto ocurre con productos de bonificación de hipoteca como seguros, cuentas bancarias o planes de pensiones. Antes de firmar la hipoteca es importante analizar si las ventajas compensan los costes adicionales de estos productos comparando la TAE de todos los bancos en un simulador de hipotecas.

¿Las comisiones por productos vinculados se suman a los gastos de la hipoteca?

Sí, las comisiones por productos vinculados se suman a los gastos de la hipoteca y son reflejados en la TAE y en el coste total del préstamo. Aunque las comisiones de productos vinculados no forman parte directa de los gastos iniciales de la hipoteca, se tratan de gastos constantes y continuos durante todo el periodo de pago que incrementan el coste total que asume el cliente durante la vida del préstamo.

Por ejemplo, una tarjeta de credito rebaja los intereses de tu hipoteca, pero tiene un coste trimestral o anual durante todo el plazo de pago. Aun así, es obligatorio que el banco presente las condiciones de la hipoteca separadas de las de estos productos para garantizar transparencia y permitir comparar el coste total con o sin esos productos vinculados de la hipoteca..

¿Qué productos vinculados suelen tener comisiones en las hipotecas?

Los productos vinculados a hipotecas se suelen tener comisiones son los siguientes:

• Cuentas bancarias: con requisitos de mantenimiento de saldo mínimo o domiciliación de nómina.
• Planes de pensiones: para obtener bonificaciones adicionales.
• Tarjetas de crédito o débito: con uso mínimo anual.

¿Puedo rechazar los productos vinculados y no pagar las comisiones?

Sí, puedes rechazar productos vinculados y no pagar comisiones, pero esto hace subir la TIN y TAE, lo que significa pagar mas por la hipoteca. Por esto, contratar los productos vinculados y pagar sus comisiones a cambio de menores intereses es la mejor opción para ahorrar en la hipoteca.

¿Existen exenciones de comisiones hipotecarias en algunos casos?

Sí, en determinadas situaciones se aplican exenciones o descuentos en las comisiones hipotecarias, especialmente para nuevos clientes o aquellos que ya tienen relación con la entidad financiera.

¿Qué descuentos existen en las comisiones hipotecarias?

Los descuentos en las comisiones hipotecarios incluyen reducciones o exención de la comisión de apertura y también es frecuente que bonifiquen tipos de interés si el cliente contrata productos vinculados o realiza aportaciones significativas al capital inicial.

¿Cómo ahorrar en las comisiones de la hipoteca?

Para reducir los gastos asociados a tu hipoteca, utiliza un simulador de hipotecas que te permita comparar las ofertas de diferentes bancos. De este modo, podrás identificar la hipoteca con los intereses más bajos, la comisión de apertura más reducida y los menores costes asociados a los productos vinculados. Además, al usar un simulador, puedes contar con el apoyo de un especialista que te asesore durante el proceso de negociación con el banco, facilitando la obtención de mejores condiciones y menores comisiones.

Si ya estás pagando una hipoteca, el simulador de préstamos hipotecarios sigue siendo la mejor herramienta para analizar las opciones disponibles y encontrar la hipoteca más barata. Esto te dará mayor capacidad de negociación para plantear una novación de hipoteca con tu banco actual, o valorar alternativas más ventajosas en otras entidades con la subrogación. Aprovecha el simulador de hipotecas de Prestalo y descubre cómo ahorrar en tu préstamo hipotecario.