IAJD en hipotecas: cómo calcularlo y qué influye en su coste final

¿Qué es el IAJD?

El IAJD es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un tributo que se cobra en todos los actos formalizados en escrituras públicas de transmisiones patrimoniales, como la compraventa de viviendas, operaciones societarias, como ampliaciones de capital, y otros actos jurídicos documentados, como las hipotecas. En la adquisición de una vivienda, el IAJD se paga tanto por el precio de compraventa como por la hipoteca, siendo la obligación de soportar este coste repartida entre el cliente y el banco.

El IAJD se considera un impuesto de naturaleza indirecta porque no se aplica sobre un ingreso o beneficio de las personas, sino sobre el hecho de formalizar y registrar un acto jurídico. Se paga en las escrituras públicas, actas notariales y documentos administrativos o mercantiles que sean formalizados ante notarios, registros públicos (como el Registro de la Propiedad o el Registro Mercantil) o oficinas administrativas.

¿Cómo se clasifica el IAJD y cuáles son sus tipos?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se clasifica como un tributo indirecto que se divide en dos grandes tipos, según la naturaleza del documento y su finalidad:

1. Documentos notariales: Se aplica a escrituras, actas y otros documentos otorgados ante notario. Este tipo se subdivide en cuota fija (cantidad fija por cada pliego o folio del documento) y cuota variable (calculada como un porcentaje sobre el valor económico del acto o contrato documentado, como hipotecas o compraventas).
2. Documentos administrativos y mercantiles: Se aplica a documentos administrativos o mercantiles que cumplen requisitos legales y son objeto de inscripción en registros públicos, como concesiones administrativas o acuerdos societarios.

¿Cuánto cuesta el IAJD?

El coste del IAJD varía dependiendo de la comunidad autónoma, el tipo de documento y la cantidad de pliegos o folios del documento. Para las hipotecas, la tasa tiene una cuota variable entre el 0,5% y el 1,5% del importe total del préstamo hipotecario. Para la compraventa de viviendas, la tasa tiene una cuota variable entre el 0,5% y el 1,5% del valor declarado en la escritura pública de compraventa.

¿Cuándo se paga el IAJD?

El IAJD se paga siempre que se formaliza el acto jurídico sujeto al impuesto, como la firma de una hipoteca o la escritura pública de compraventa de la vivienda.

¿Quién paga el IAJD de la hipoteca?

El IAJD es pagado por el banco que concede la hipoteca, mientras que el IAJD de compraventa es pagado por el cliente. Antes de la reforma legislativa de 2018, con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el pago recaía sobre el cliente.

¿Cuál es el plazo para pagar el IAJD de la hipoteca?

El plazo para pagar el IAJD varía entre comunidades autónomas, pero generalmente es de 30 días hábiles desde la fecha en que se realiza el acto sujeto al impuesto.

¿Por qué se aplica el IAJD en la firma de hipotecas?

El IAJD se aplica en la firma de hipotecas porque este impuesto grava la formalización de actos jurídicos documentados en escrituras notariales que tienen contenido económico y son objeto de inscripción en registros públicos.

¿Qué factores afectan al cálculo del IAJD en las hipotecas?

El cálculo del IAJD en las hipotecas está afectado por dos valores: el importe total del préstamo hipotecario y el porcentaje de impuesto definido por cada comunidad autónoma.

¿El valor de la vivienda afecta al IAJD a pagar?

No, el valor de la vivienda no afecta al IAJD porque el impuesto se calcula sobre el valor registrado en el acto, como el precio de compraventa y el importe de la hipoteca. Es decir, el valor del inmueble obtenido en la tasación y los valores registrados en el Catastro Inmobiliario y en el Registro de la Propiedad no influyen en el cálculo del IAJD.

¿El tipo de hipoteca afecta al IAJD a pagar?

No, el tipo de hipoteca no afecta al IAJD a pagar. Sea con una hipoteca a tipo fijo, variable o mixto, el porcentaje definido para el IAJD no cambia.

¿El IAJD es igual para viviendas nuevas y de segunda mano?

Sí, el IAJD es igual para todas las viviendas, sean nuevas o de segunda mano.

¿Cómo se calcula el IAJD en la compra de una vivienda?

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor base, que es el importe de compraventa en la escritura pública. Esta fórmula se aplica de igual forma al IAJD de la hipoteca. El cálculo del IAJD se realiza con los siguientes pasos:

1. Precio de compraventa: Determinar el precio de la vivienda, por ejemplo, 200.000 €.
2. Tipo impositivo: Consultar el porcentaje aplicable en la comunidad autónoma. Supongamos un 1%.
3. Cálculo del impuesto: Multiplicar la base imponible por el tipo impositivo: 200.000 € × 1% = 2.000 €.
4. Total a pagar: El IAJD a abonar por el comprador de la vivienda es de 2.000 €.

¿El IAJD se calcula sobre el valor de compraventa o sobre el valor de la hipoteca?

El IAJD se calcula tanto sobre el valor de compraventa como sobre el valor de la hipoteca, con una tasa igual. El IAJD de la compraventa es pagado por el comprador de la vivienda, mientras que el IAJD de la hipoteca es pagado por el banco que concede el préstamo hipotecario.

¿Cómo influye la comunidad autónoma en el cálculo del IAJD?

La comunidad autónoma influye en el cálculo del IAJD definiendo el porcentaje de impuesto que se debe pagar sobre el valor de la hipoteca y sobre el valor de compraventa registrado en la escritura. Cada comunidad tiene libertad para definir la tasa aplicable del IAJD y, dependiendo de dónde compres la vivienda, el costo oscila entre el 0,5% y el 2%.

¿Cuál es la tasa del IAJD para hipotecas en cada comunidad?

La tasa del IAJD para hipotecas en cada comunidad es la siguiente:

¿Cuál es la tasa del IAJD en la compra de una vivienda?

La tasa del IAJD en la compra de una vivienda varía entre el 0,5% y el 2%, y se puede aplicar una tasa reducida o una exención en las viviendas de protección oficial (VPO) y viviendas de protección publica (VPP). Se puede calcular el costo del IAJD de forma anticipada usando herramientas online, pero solo cuando se acude a la notaría con toda la documentación y se formalizan las escrituras públicas surge la obligación de pagar el impuesto.

¿Existen herramientas online para calcular el IAJD?

Sí, existen múltiples herramientas online para calcular el IAJD, que incluyen:

• Simuladores de hipotecas que calculan el total de impuestos y otros gastos asociados a la compra de vivienda.
• Comparadores que analizan diferentes ofertas de hipotecas y sus costos.
• Calculadoras específicas para estimar impuestos como el ITP o el IAJD, según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.

¿Qué documentos son necesarios para calcular el IAJD de una hipoteca?

Para calcular el IAJD de una hipoteca y de la compraventa, son necesarios los siguientes documentos:

• Escritura pública del préstamo hipotecario: Documento principal donde se detalla el importe del préstamo hipotecario y las condiciones pactadas para calcular el IAJD.
• Escritura pública de compraventa: Incluye el precio de la vivienda, que es la base para calcular el IAJD, especialmente en operaciones de compraventa.
• Nota simple del Registro de la Propiedad: Confirma las características y la titularidad de la propiedad que es objeto de la hipoteca o compraventa.
• Documento que acredite si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO): Puede aplicar una tasa reducida de IAJD en caso de que la vivienda sea VPO.
• Certificado de eficiencia energética: Este documento sirve para determinar beneficios fiscales o exenciones relacionadas con la vivienda.

¿Existen exenciones en el pago del IAJD en la compra de una vivienda?

Sí, existen exenciones o bonificaciones en el pago del IAJD en la compra de una vivienda, que se aplican a viviendas protegidas o en situaciones específicas, como las primeras viviendas o ciertos grupos de personas, dependiendo de la comunidad autónoma y de la situación financiera.

¿En qué casos se puede estar exento de IAJD en la compra de una vivienda?

Se puede estar exento de IAJD en la compra de una vivienda en los siguientes casos:

• Viviendas de Protección Oficial (VPO): Las viviendas calificadas como VPO están exentas de este impuesto o tienen una tasa reducida, cuyo valor depende de la comunidad autónoma.
• Primera vivienda: En algunas comunidades autónomas existen exenciones o bonificaciones en el IAJD para la primera vivienda.
• Exenciones específicas: Algunas regiones conceden exenciones para colectivos con necesidades especiales, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

¿Existen beneficios fiscales relacionados con el IAJD para hipotecas?

No existen beneficios fiscales directos específicos para la hipoteca en sí misma. Sin embargo, algunas comunidades ofrecen bonificaciones o reducciones en el IAJD de compraventa dependiendo de la situación del comprador.

¿Cuánto se necesita tener ahorrado en la compra de una vivienda para el IAJD?

En la compra de una vivienda, se necesita tener ahorrado el valor correspondiente a la tasa cobrada por la comunidad autónoma. Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda de 150.000 € en el País Vasco (0,5%) necesitarías ahorrar 750 €, mientras que en Cataluña (2%) necesitarías ahorrar 3.000 €. Este no es uno de los principales costes iniciales de la hipoteca, pero, junto al IVA o el ITP, las comisiones de la hipoteca, el importe de la entrada y la tasación, se necesita ahorrar entre el 25% y el 30% del valor de compraventa.

Cuando no se tiene la capacidad financiera para hacer frente a estos costes, existen alternativas, como los préstamos puente o hacer un préstamo personal para tener la liquidez necesaria. Para obtener la mejor solución y garantizar que encuentras la hipoteca más barata, utiliza siempre un simulador de hipotecas y obtén el soporte especializado para todo el proceso hasta la aprobación de la hipoteca.