Todo sobre la cancelación de hipoteca: Proceso, gastos y requisitos
- Es el proceso legal y económico para eliminar la carga hipotecaria tras finalizar el pago del préstamo.
- Tipos de cancelación: económica (al saldar la deuda) y registral (requiere trámite en el Registro de la Propiedad).
- Recomendable si se desea vender, subrogar o rehipotecar la vivienda.
- Proceso: solicitar certificado de deuda cero, acudir al notario, gestionar el IAJD y registrar la cancelación.
- Duración aproximada: 1 a 4 semanas.
- Costes: alrededor de 1.000 €, incluyendo notaría, registro y gestoría.
- Cancelación anticipada posible mediante amortización anticipada (puede implicar comisiones).
- Cancelación por caducidad ocurre automáticamente tras 20 años sin renovación del banco.
- Gestionar sin gestoría puede ahorrar unos 300 € pero requiere más tiempo y trámites.
¿Qué es la cancelación de hipoteca?
La cancelación de hipoteca es un conjunto de procedimientos para liberar la vivienda de las cargas con el banco que se generan en el momento en que se formaliza la hipoteca. Con la cancelación hipotecaria, el propietario se queda libre de todas las restricciones asociadas a la hipoteca, como la necesidad de obtener la autorización del banco para vender la vivienda.
La cancelación de hipoteca debe realizarse siempre que se haya finalizado el pago del préstamo hipotecario, ya sea por el fin del plazo o por la amortización anticipada. Sin embargo, no es obligatorio cancelar la hipoteca si no tienes planes de vender la vivienda, hacer una subrogación o rehipotecarla.
¿Cuándo conviene cancelar la hipoteca?
Conviene cancelar la hipoteca siempre que se finaliza el préstamo hipotecario, ya que esto te deja libre de todas las restricciones asociadas a la hipoteca.
¿Qué tipos de cancelaciones de hipotecas existen?
Existen dos tipos de cancelación de hipotecas:
- Cancelación económica: Se realiza cuando se termina de pagar la deuda al banco, ya sea por el fin del plazo o por la amortización anticipada de la hipoteca. Si se hace después de pagar la última cuota no tiene costes, pero si se liquida la hipoteca antes de tiempo, puede haber comisiones por amortización anticipada.
- Cancelación registral: Es el procedimiento legal para eliminar la hipoteca en el Registro de la Propiedad en el lugar donde está inscrita la vivienda. Solo se puede hacer después de la cancelación económica de la hipoteca, ya que el banco debe emitir un certificado de deuda cero. Tiene costes asociados, como los honorarios del notario, los aranceles registrales y la gestoría.
¿Es una buena idea saldar la hipoteca?
Sí, es una buena idea saldar la hipoteca, ya que eso te concede la libertad de negociar en el futuro la venta o de obtener una nueva financiación hipotecaria sin trámites legales ni burocracia.
¿Cuánto tiempo tarda una cancelación de hipoteca?
La cancelación de hipoteca tarda entre una y cuatro semanas en finalizarse. Este plazo incluye entre 1 y 3 días para obtener el certificado de deuda cero, de 7 a 15 días hábiles para eliminar la carga hipotecaria del inmueble en el Registro de la Propiedad, y, si se realiza la amortización anticipada, entre 5 y 10 días hábiles para que el banco gestione todo el proceso de la amortización total anticipada.
¿La cancelación de hipoteca es obligatoria?
No, la cancelación de hipoteca no es obligatoria cuando se finaliza el pago del préstamo hipotecario. Cuando terminas de pagar la hipoteca puedes esperar a que se cancele por caducidad o prescripción, lo que produce efectos 20 años después de que finalice la carga hipotecaria.
Sin embargo, si deseas vender la vivienda, hacer una subrogación o rehipotecar la vivienda, deberás gestionar la cancelación de hipoteca para que quede libre de cargas.
¿Cuáles son los pasos para cancelar la hipoteca?
Los pasos para cancelar la hipoteca son los siguientes:
- Terminar de pagar la hipoteca y pedir el certificado de deuda cero.
- Llevar esta escritura de cancelación de hipoteca al notario para formalizar la escritura pública de cancelación.
- Gestionar el documento de IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) en una delegación de la comunidad donde la vivienda está inscrita. Aunque se trata de un impuesto, este paso está exento de pago.
- Acudir al Registro de la Propiedad con el certificado de deuda cero, la escritura del notario y la copia del IAJD para hacer efectiva la cancelación, lo que implica el pago de aranceles registrales en función del valor de la hipoteca.
¿Qué se necesita para una cancelación de hipoteca?
Para cancelar la hipoteca se necesita acudir a los lugares donde se obtienen todos los documentos exigidos para el proceso. Esto incluye el banco, para obtener el certificado de deuda cero, el notario para la escritura de cancelación de hipoteca, la delegación de la comunidad para el IAJD y el Registro de la Propiedad para actualizar los aranceles notariales de la vivienda.
¿Qué es el certificado de deuda cero?
El certificado de deuda cero es el documento emitido por el banco para confirmar que se ha finalizado el pago de la hipoteca. Este documento está exento de costes, demuestra que no se debe nada al banco y garantiza que las cargas sobre la vivienda pueden ser eliminadas.
¿Cómo obtener el certificado de deuda cero?
Para obtener el certificado de deuda cero, solo tienes que pedirlo al banco donde tienes la hipoteca, que emitirá el documento en un plazo de entre 1 y 3 días hábiles.
¿Cuánto cuesta el certificado de deuda cero?
El certificado de deuda cero no tiene ningún coste.
¿Es necesario acudir al notario para cancelar la hipoteca?
Sí, es necesario acudir al notario para cancelar la hipoteca y formalizar la cancelación con el certificado de deuda cero emitido por el banco. En la notaría se redacta y firma la escritura de cancelación de hipoteca. Sin embargo, el cambio en las cargas de la vivienda a nivel registral solo produce efectos cuando se acude al Registro de la Propiedad.
¿Qué rol tiene la escritura pública en la cancelación de hipoteca?
La escritura pública tiene la función de certificar el cumplimiento legal de las afirmaciones presentadas por el banco en el certificado de deuda cero. Es decir, este es el documento público que acredita que no se debe nada más al banco en relación con la hipoteca.
¿Cómo se solicita la escritura de cancelación?
La escritura de cancelación se solicita al notario tras la presentación del certificado de deuda cero.
¿Quién puede firmar la escritura pública de cancelación?
La escritura pública de cancelación debe ser redactada y firmada por un notario público.
¿Cómo se registra la cancelación en el Registro de la Propiedad?
La cancelación se registra en el Registro de la Propiedad con la presentación de los documentos correspondientes y la solicitud de inscripción de la cancelación. Después, se deben abonar las tasas registrales, que se calculan según el valor inicial de la hipoteca, para inscribir la cancelación de la hipoteca y eliminar la carga hipotecaria asociada al inmueble.
¿Cuánto cuesta inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad?
Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad tiene un coste mínimo establecido de 24 €, pero el precio medio es de 250 €.
¿Qué documentos se deben presentar en el Registro de la Propiedad para la cancelación hipotecaria?
Para la cancelación hipotecaria se deben presentar los siguientes documentos:
- Certificado de Deuda Cero
- Escritura de Cancelación de Hipoteca
- Copia del IAJD
¿Cuánto tiempo tarda el Registro en formalizar la cancelación de hipoteca?
El registro tarda entre 7 y 15 días hábiles en formalizar la cancelación de hipoteca y en eliminar la carga hipotecaria del inmueble.
¿Cuánto se paga por la cancelación de una hipoteca?
Por la cancelación de una hipoteca se paga aproximadamente 1.000 €, en general. Este importe incluye la inscripción de la cancelación hipotecaria en el Registro de la Propiedad, los honorarios notariales y los servicios de gestoría. Si decides realizar todo el proceso por ti mismo, el precio a pagar por la cancelación de hipoteca será más bajo.
¿Qué gastos tiene cancelar una hipoteca?
Los gastos que tiene cancelar una hipoteca son los siguientes:
- Gastos de notaría: Honorarios por la escritura de cancelación, con un coste mínimo de 90 €, aunque la media suele rondar los 450 €.
- Gastos de registro: Aranceles por inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad, con un mínimo de 24 € y una media de 250 €.
- Gastos de gestoría: Si se contrata, los honorarios pueden ser alrededor de 300 €, aunque no es obligatorio.
¿Cuándo es gratis el levantamiento de hipoteca?
El levantamiento de hipoteca es gratuito si se realiza una cancelación por caducidad, lo cual es posible cuando han transcurrido 20 años desde la finalización del préstamo sin que el acreedor haya solicitado la renovación de la inscripción.
¿Cómo solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)?
Para solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se debe presentar el Modelo 600 acompañado del documento que origine el tributo (escritura de cancelación y certificado de deuda cero). Este trámite puede realizarse de manera presencial o telemáticamente.
¿Hay diferencias en los costes de cancelación hipotecaria según la comunidad autónoma?
Sí, hay diferencias en los costes de cancelación hipotecaria según la comunidad autónoma, especialmente en lo que respecta a los honorarios notariales y registrales. Se recomienda consultar la normativa específica de la comunidad autónoma correspondiente para conocer los costes exactos.
¿Se puede cancelar la hipoteca antes del final del plazo de pago?
Sí, se puede cancelar la hipoteca antes del final del plazo de pago. Esto requiere la amortización anticipada de la hipoteca, que conlleva una comisión al banco y representa un coste adicional para la cancelación hipotecaria, pero permite ahorrar en los intereses que tendrías que pagar hasta el final del préstamo.
Si deseas cancelar la hipoteca antes del final del plazo de pago, deberás hablar con tu banco para calcular las comisiones por amortización anticipada y garantizar que, una vez realizado el pago, se emita el certificado de deuda cero.
¿Se debe recoger a la gestoría para cancelación de hipoteca?
Sí, debes recurrir a la gestoría para la cancelación de hipoteca si no quieres perder el tiempo necesario para acudir a todos los servicios y gestionar todos los pasos del proceso. La cancelación hipotecaria sin gestoría es más barata y te permite ahorrar cerca de 300 €, pero es un proceso con mucha burocracia y en el que perderás mucho tiempo. Por ello, acudir a la gestoría para gestionar la cancelación de hipoteca hace todo más sencillo y rápido.
Opinion del experto
Haber pagado la última cuota de la hipoteca no significa que tu casa esté libre de cargas; eso es solo la cancelación económica. Para que la vivienda quede legalmente "limpia", debes realizar la cancelación registral en el notario y el Registro de la Propiedad, un trámite administrativo que no es automático y que es imprescindible si quieres vender.