Impuestos en la compra de una vivienda con hipoteca: todo lo que necesitas saber
- Los impuestos de las hipotecas son esenciales al comprar una vivienda y afectan el presupuesto total.
- Además de la cuota mensual e intereses, se deben considerar impuestos relacionados con la adquisición y financiación.
- Los impuestos varían según la comunidad autónoma, afectando la cantidad a pagar.
- Los más comunes incluyen:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- IVA, según si la vivienda es nueva o de segunda mano
- Conocer estos impuestos permite tomar decisiones financieras acertadas y planificar la compra de manera eficiente.
- Informarse sobre cálculos y opciones para minimizar su impacto ayuda a evitar inconvenientes inesperados durante el proceso.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva con hipoteca?
Al comprar una vivienda nueva con hipoteca se pagan dos impuestos, que son el IVA y el IAJD. El primero se calcula a partir del precio de compraventa, en cuanto lo segundo es basado en el valor de la hipoteca. Se pagan los dos en el momento de la escritura, y tiene tasas más bajas cuando se trata de una vivienda de protección oficial.
¿Qué impuestos se aplican al comprar una vivienda de segunda mano con hipoteca?
Al comprar una vivienda de segunda mano com hipoteca se aplica el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el IAJD. El ITP se calcula a partir del valor del inmueble, reemplazando el IVA cobrado en la compra de viviendas nuevas, en cuanto el IAJD se mantiene igual, siendo basado en el valor de la hipoteca.
¿Se pagan los mismos impuestos por la compra de una vivienda nueva o en segunda mano?
No, existe una diferencia en los impuestos por la compra de una vivienda nueva o en segunda mano, ya que en el primero se cobra IVA y en el segundo se cobra ITP. Sin embargo, siempre se paga el IAJD y con tasa igual en la compra de todas las viviendas, nuevas o en segunda mano.
¿Hay diferencias fiscales entre comunidades autónomas?
Si, existen diferencias fiscales entre comunidades autónomas en el IAJD. Además, también en el ITP de las segundas viviendas existen diferencias en las tasas de las diferentes comunidades autónomas.
¿Quién paga los impuestos de la compra de una casa con hipoteca?
Los impuestos de la compra de una casa con hipoteca son pagos de forma separada por el comprador y por el banco. Además, el vendedor de la casa paga la plusvalía municipal sobre sus ganos a través del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
¿Cuándo se pagan los impuestos en la compra de una vivienda?
Los impuestos en la compra de una vivienda generalmente se pagan en el momento de la escritura pública ante el notario. Sin embargo, tienes un plazo de hasta 30 días para hacer el pago del IVA, ITP o el IAJD de la hipoteca.
¿Cuál es la tasa de IVA en la compra de una vivienda?
La tasa de IVA en la compra de una vivienda es de 10% en las condiciones más habituales, pero tienes una reducción para 4% si compras una vivienda de protección oficial. La tasa se mantiene en 10% en plazas de garaje y trastero, pero sube para 21% en la compra de locales comerciales.
Solo en Canarias las tasas son diferentes, ya que se reemplaza el IVA por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), con una tasa de 6,5% para viviendas nuevas y reducido a 3% para viviendas de protección oficial.
¿Cual es la tasa de IVA para hipotecas en cada comunidad?
La tasa de IVA para hipotecas es siempre la misma en todas las comunidades, y es de 10% sobre el valor de compraventa de una vivienda. Este es un costo adicional que tienes de cobrir en la compra de una vivienda y, por eso, es importante tener ahorrado el valor junto con lo monto de entrada de hipoteca para hacer frente a los gastos.
¿Cómo se calcula el IVA en la compra de una vivienda?
El IVA en la compra de una vivienda se calcula como un porcentaje sobre el precio de compraventa del inmueble, como presentan los siguientes ejemplos para las dos tasas de IVA más comunes:
- IVA al 10% (Vivienda nueva estándar)
- Precio de la vivienda: 200.000 €
- Cálculo del IVA: 200.000 € × 10% = 20.000 €
- Total a pagar: 200.000 € (precio vivienda) + 20.000 € (IVA) = 220.000 €
- IVA al 4% (Vivienda de Protección Oficial - VPO)
- Precio de la vivienda: 150.000 €
- Cálculo del IVA: 150.000 € × 4% = 6.000 €
- Total a pagar: 150.000 € (precio vivienda) + 6.000 € (IVA) = 156.000 €
¿Qué es el ITP?
El ITP es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales y se trata de un impuesto pago a las municipalidades por la compra de viviendas en segunda mano. Las tasas del ITP son diferentes para las diferentes comunidades autónomas y este impuesto se paga generalmente en la escritura pública de la compra de la vivienda, hecha junto con la firma de la hipoteca.
¿Quién paga el ITP - Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales?
El ITP es pago por el comprador de una vivienda en segunda mano, que debe tener ahorrado el valor del Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales cuando va a hacer la hipoteca y la compra de la vivienda.
¿Cuál es la tasa de ITP en la compra de una vivienda?
El tipo general del ITP es del 7%. Sin embargo, cada comunidad fija sus propios porcentajes. Además, existen tipos reducidos para situaciones específicas, como la compra de una vivienda habitual, especialmente para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o para la adquisición de Viviendas de Protección Oficial (VPO). Por el contrario, la compra de una segunda residencia generalmente está sujeta al tipo general, que es más alto. Las tasas de ITP en las diferentes comunidades son las siguientes:
| Comunidad Autónoma | ITP Vivienda Habitual | ITP Vivienda Protegida (VPO) | ITP Segunda Residencia |
|---|---|---|---|
| Canarias | 5% | 0% al 4% | 7% |
| Baleares | 4% | 4% | 8%-11% |
| Andalucía | 6% | 3,5%* | 7%-10% |
| Asturias | 6% | 3,5%* | 6%-10% |
| Castilla-La Mancha | 6% | 6% | 6% |
| Galicia | 7% | 3%-5%* | 7% |
| País Vasco | 4% | 2,5% | 4% |
| Cataluña | 10% | 5%-8%* | 10%-11% |
| Madrid | 6% | 6% | 6% |
| Aragón | 8%-10% | 8%-10% | 8%-10% |
| Cantabria | 8%-10% | 8%-10% | 8%-10% |
* Algunos beneficios fiscales pueden aplicar dependiendo del perfil del comprador (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, etc.).
¿Que se necesita para tener reducción o exención del ITP?
Para tener reducción o exención del ITP necesitas cumplir determinados criterios como tratarse de una VPO, una hipoteca joven, la compra destinarse a una moradia de personas con discapacidad, tratarse de una vivienda destinada a familias numerosas. Debes averiguar siempre las condiciones para reducción o exención del ITP junto de la comunidad donde vas a comprar la vivienda.
¿Cómo se calcula el ITP de una vivienda?
El ITP de una vivienda se calcula de las siguientes maneras:
- Ejemplo 1: Vivienda Habitual (Tipo General)
- Precio de compra: 200.000 €
- Tipo de ITP: 7%
- Cálculo: 200.000 € × 7% = 14.000 €
- ITP a pagar: 14.000 €
- Ejemplo 2: Vivienda Habitual (Tipo Reducido)
- Precio de compra: 150.000 €
- Tipo de ITP: 4,5% (menores de 35 años en Andalucía)
- Cálculo: 150.000 € × 4,5% = 6.750 €
- ITP a pagar: 6.750 €
- Ejemplo 3: Vivienda de Protección Oficial (VPO)
- Precio de compra: 120.000 €
- Tipo de ITP: 4% (VPO en muchas comunidades)
- Cálculo: 120.000 € × 4% = 4.800 €
- ITP a pagar: 4.800 €
¿Qué es el IAJD de una hipoteca?
El IAJD es el de Actos Jurídicos Documentados y se trata de una tasa cobrada sobre la formalización de transmisiones patrimoniales, hipotecas y otros actos jurídicos, que es pago en las escrituras públicas ante notarios. En la compra de una vivienda esta tasa tiene un costo máximo de 2% que incide sobre el valor de compraventa y también sobre el valor de la hipoteca y es liquidada a través del Modelo 600 de Hacienda.
¿Quién paga el IAJD de una hipoteca ?
El IAJD es pago por el comprador y por el banco, que asumen responsabilidad por diferentes porciones de este impuesto. El IAJD sobre la compraventa tiene que ser pago por el comprador, pero el impuesto sobre el préstamo hipotecário es responsabilidad del banco. Estas son las reglas definidas por el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
¿Que se necesita para tener reducción o exención del IAJD?
Para tener reducción o exención del IAJD necesitas cumprir con diferentes requisitos que permiten pagar menos IAJD a los jóvenes, personas con discapacidad o familias numerosas y no pagar IAJD en la cancelación de hipotecas, como protección a deudores hipotecarios vulnerables y en las adquisiciones protegidas de viviendas. Además, en determinadas comunidades existe reducción o exención del IAJD para viviendas con alta eficiencia energética.
¿Cuándo se paga el IAJD?
El IAJD se paga en el acto de la escritura pública, cuando se firma la hipoteca y se hace la compraventa de la habitación.
¿Cuánto se paga el IAJD en cada comunidad?
El costo del IAJD varía entre 0% y 2% dependiendo si es la tasa general o para viviendas VPO, con los siguientes valores en las diferentes comunidades:
| Comunidad Autónoma | IAJD General (%) | IAJD para Viviendas VPO (%) |
|---|---|---|
| Andalucía | 1.5% | 0.1% (con requisitos específicos) |
| Aragón | 1.5% | 0.4% |
| Asturias | 1.2% | 0.4% |
| Baleares | 1.2% | 0.1% |
| Canarias | 1% | 0.4% |
| Cantabria | 1.5% | Exento para viviendas VPO |
| Castilla-La Mancha | 1.5% | 0.4% |
| Castilla y León | 1.5% | 0.1% |
| Cataluña | 2% | 0.1% |
| Comunidad Valenciana | 1.5% | 0.1% |
| Extremadura | 1.5% | 0.5% |
| Galicia | 1.5% | 0.4% |
| Madrid | 0.75% | Exento para viviendas VPO |
| Murcia | 1.5% | 0.1% |
| Navarra | 0.5% | 0.5% |
| La Rioja | 1% | 0.1% |
| País Vasco | 0.5% | 0.5% |
¿Qué documentos son necesarios para calcular los impuestos de una hipoteca?
Para calcular los impuestos de una hipoteca son necesarios los siguientes documentos utilizados para calcular el IVA, el ITP y el IAJD::
- Escritura pública de compraventa: Indica el precio de la vivienda, que es la base para calcular el ITP o el IVA.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: Confirma las características y la titularidad de la propiedad.
- Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para conocer si la vivienda puede beneficiarse de reducciones fiscales.
- Documento que acredite si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO): Puede dar lugar a tasas reducidas de impuestos.
- Oferta vinculante del banco: Especifica el importe del préstamo hipotecario y las condiciones del contrato.
- Escritura pública del préstamo hipotecario: Incluye el capital prestado y las condiciones pactadas, sobre las cuales se calcula el IAJD.
- DNI o NIE: Necesario para identificar al comprador.
- Declaración de la renta o certificado de ingresos: Para verificar la situación económica del comprador y determinar si aplica alguna exención o beneficio fiscal.
- Empadronamiento: En caso de optar a reducciones fiscales por adquisición de vivienda habitual.
- Contrato de arras o reserva (si aplica): Puede ser útil como referencia del precio pactado.
- Justificantes de pagos previos: Para demostrar las cantidades ya abonadas.
¿Cómo puedo calcular los impuestos relacionados con mi hipoteca?
Para calcular los impuestos relacionados con una hipoteca en España, puedes consultar con un asesor fiscal especializado en hipotecas, recurrir a simuladores de hipotecas online o hacer las contas tu mismo, revisando la documentación específica asociada a la compra, como el valor del inmueble, escrituras y normativa de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda.
La forma más sencilla es con un simulador de hipotecas online, ya que te puedes saber todo sobre tu préstamo hipotecario, descubrir la hipoteca más barata y contar con soporte especializado para tratar de todas las questiones de tu financiación, incluyendo los impuestos.
¿Existen herramientas online para calcular los impuestos de una hipoteca?
Sí, existen múltiples herramientas online que te permiten calcular los impuestos asociados a una hipoteca, que incluyen:
- Simuladores de hipotecas que calculan el total de impuestos y otros gastos asociados a la compra de vivienda.
- Comparadores que analizan diferentes ofertas de hipotecas y sus costos.
- Calculadoras específicas para estimar impuestos como el ITP o IAJD según la comunidad autónoma y tipo de vivienda.
¿Existen deducciones fiscales por tener una hipoteca en España?
Sí, existen deducciones fiscales en España relacionadas con hipotecas, pero están limitadas a quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013. Aquellos que cumplen este requisito pueden desgravar hasta un 15% de las cantidades invertidas en su hipoteca, con un límite máximo de 9.040 euros anuales.
¿Qué es la deducción por inversión en vivienda habitual?
La deducción por inversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal aplicable únicamente a las viviendas adquiridas antes del 1 de enero de 2013. Permite desgravar el 15% del importe invertido en la compra o construcción de la vivienda habitual, con límite de 9.040 euros por contribuyente y año.
¿Cuáles son los requisitos para aplicar la deducción por vivienda habitual?
Para acceder a esta deducción, se deben cumplir las siguientes condiciones:
- La vivienda debe ser habitual y haber sido adquirida antes del 1 de enero de 2013.
- El propietario debe haber residido en la vivienda durante al menos tres años consecutivos, salvo excepciones justificadas.
- Los pagos realizados deben estar debidamente registrados y declarados.
¿Puedo deducir impuestos por una segunda vivienda financiada con hipoteca?
No, en España no es posible deducir impuestos por una segunda vivienda, ya que las deducciones fiscales están restringidas a la vivienda habitual adquirida antes de la fecha límite mencionada.
¿Cómo obtener beneficios fiscales con los impuestos de la compra de una vivienda?
Para obtener beneficios fiscales al comprar una vivienda, considera las siguientes opciones:
- Aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual si se cumplen los requisitos.
- Consultar deducciones específicas de las Comunidades Autónomas, como las dirigidas a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
- Beneficiarse de exenciones o reducciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según el perfil del comprador y la eficiencia energética de la vivienda.
Para calcular y conocer tus posibles beneficios fiscales, conta con el soporte del Simulador de Hipotecas de Prestalo, que te ayudará a determinar tanto los costes como las posibles ventajas fiscales.
Opinion del experto
Al comprar una vivienda con hipoteca, es fundamental conocer bien los impuestos aplicables, como el IVA en vivienda nueva y el ITP en segunda mano, además del IAJD, que siempre se paga. Planificar estos costes y revisar las particularidades de tu comunidad autónoma evitará sorpresas y te permitirá aprovechar reducciones fiscales.