Impuestos en la compra de una vivienda con hipoteca: todo lo que necesitas saber
- Los impuestos de las hipotecas son esenciales al comprar una vivienda y afectan el presupuesto total.
- Además de la cuota mensual e intereses, se deben considerar los impuestos relacionados con la adquisición y la financiación.
- Los impuestos varían según la comunidad autónoma, afectando la cantidad a pagar. Los más comunes incluyen:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
IVA, según si la vivienda es nueva o de segunda mano - Conocer estos impuestos permite tomar decisiones financieras acertadas y planificar la compra de manera eficiente.
- Informarse sobre los cálculos y las opciones para minimizar su impacto ayuda a evitar imprevistos durante el proceso.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva con hipoteca?
Al comprar una vivienda nueva con hipoteca se pagan dos impuestos: el IVA y el IAJD. El primero se calcula sobre el precio de compraventa, mientras que el segundo se basa en el valor de la hipoteca. Ambos se pagan en el momento de la escritura y tienen tipos más bajos cuando se trata de una vivienda de protección oficial.
¿Qué impuestos se aplican al comprar una vivienda de segunda mano con hipoteca?
Al comprar una vivienda de segunda mano con hipoteca se aplican el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el IAJD. El ITP se calcula sobre el valor del inmueble, sustituyendo al IVA que se cobra en la compra de viviendas nuevas, mientras que el IAJD se mantiene igual y se basa en el valor de la hipoteca.
¿Se pagan los mismos impuestos por la compra de una vivienda nueva o de segunda mano?
No, existe una diferencia en los impuestos según si la vivienda es nueva o de segunda mano: en el primer caso se cobra IVA y en el segundo se cobra ITP. Sin embargo, el IAJD siempre se paga al mismo tipo en la compra de cualquier vivienda, ya sea nueva o de segunda mano.
¿Hay diferencias fiscales entre comunidades autónomas?
Sí, existen diferencias fiscales entre comunidades autónomas en el IAJD. Además, también en el ITP de las segundas viviendas existen diferencias en los tipos aplicados por las distintas comunidades autónomas.
¿Quién paga los impuestos de la compra de una casa con hipoteca?
Los impuestos de la compra de una casa con hipoteca los pagan por separado el comprador y el banco. Además, el vendedor de la casa paga la plusvalía municipal sobre sus ganancias a través del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
¿Cuándo se pagan los impuestos en la compra de una vivienda?
Los impuestos en la compra de una vivienda generalmente se pagan en el momento de la escritura pública ante notario. Sin embargo, tienes un plazo de hasta 30 días para realizar el pago del IVA, el ITP o el IAJD de la hipoteca.
¿Cuál es el tipo de IVA en la compra de una vivienda?
El tipo de IVA en la compra de una vivienda es del 10% en las condiciones más habituales, pero se reduce al 4% si compras una vivienda de protección oficial. El tipo se mantiene en el 10% para plazas de garaje y trasteros, pero sube al 21% en la compra de locales comerciales.
Solo en Canarias los tipos son diferentes, ya que se sustituye el IVA por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), con un tipo del 6,5% para viviendas nuevas y reducido al 3% para viviendas de protección oficial.
¿Cuál es el tipo de IVA para hipotecas en cada comunidad?
El tipo de IVA para hipotecas es siempre el mismo en todas las comunidades, y es del 10% sobre el valor de compraventa de una vivienda. Este es un coste adicional que debes cubrir en la compra de una vivienda y, por eso, es importante tener ahorrado este importe junto con el de la entrada de la hipoteca para hacer frente a los gastos.
¿Cómo se calcula el IVA en la compra de una vivienda?
El IVA en la compra de una vivienda se calcula como un porcentaje sobre el precio de compraventa del inmueble, como muestran los siguientes ejemplos para los dos tipos de IVA más comunes:
- IVA al 10% (vivienda nueva estándar)
- Precio de la vivienda: 200.000€
- Cálculo del IVA: 200.000€ × 10% = 20.000€
- Total a pagar: 200.000€ (precio vivienda) + 20.000€ (IVA) = 220.000€
- IVA al 4% (Vivienda de Protección Oficial - VPO)
- Precio de la vivienda: 150.000€
- Cálculo del IVA: 150.000€ × 4% = 6.000€
- Total a pagar: 150.000€ (precio vivienda) + 6.000€ (IVA) = 156.000€
¿Qué es el ITP?
El ITP es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y se trata de un impuesto que se paga a las comunidades autónomas por la compra de viviendas de segunda mano. Los tipos del ITP varían según la comunidad autónoma y este impuesto se paga generalmente en la escritura pública de la compra de la vivienda, que se firma junto con la hipoteca.
¿Quién paga el ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?
El ITP lo paga el comprador de una vivienda de segunda mano, que debe tener ahorrado el importe del impuesto cuando vaya a formalizar la hipoteca y la compra de la vivienda.
¿Cuál es el tipo de ITP en la compra de una vivienda?
El tipo general del ITP es del 7%. Sin embargo, cada comunidad fija sus propios porcentajes. Además, existen tipos reducidos para situaciones específicas, como la compra de una vivienda habitual, especialmente para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o para la adquisición de Viviendas de Protección Oficial (VPO). Por el contrario, la compra de una segunda residencia generalmente está sujeta al tipo general, que es más alto. Los tipos de ITP en las diferentes comunidades son los siguientes:
| Comunidad Autónoma | ITP Vivienda Habitual | ITP Vivienda Protegida* | ITP Segunda Residencia |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 3,50% | 7% |
| Aragón | 8-10% | Descuentos de -50% a -65% | 8% |
| Asturias | 8-10% | 4-6% | 8% |
| Islas Baleares | 8-13% | 2-4% | 8% |
| Canarias | 5% | 4% | 6,5% |
| Cantabria | 7-9% | 4% | 9% |
| Castilla y León | 8-10% | 4% | 9% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 3-5% | 9% |
| Cataluña | 10-13% | 5% | 10-13% |
| Comunidad Valenciana | 9-11% | 3-4% | 10% |
| Comunidad de Madrid | 6% | 4% | 6% |
| Extremadura | 7-11% | 4% | 8-11% |
| Galicia | 7-8% | 0%-5% | 8% |
| Murcia | 8% | 3-5% | 8% |
| Navarra | 6% | 5% | 6% |
| País Vasco | 7% | 2,5% | 7% |
| La Rioja | 7% | 3%-5% | 7% |
* Algunos beneficios fiscales pueden aplicar dependiendo del perfil del comprador (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, etc.).
¿Qué se necesita para tener reducción o exención del ITP?
Para tener reducción o exención del ITP necesitas cumplir determinados criterios, como que se trate de una VPO, una hipoteca joven, que la compra esté destinada a una vivienda para personas con discapacidad o que se trate de una vivienda para familias numerosas. Debes consultar siempre las condiciones para la reducción o exención del ITP con la comunidad autónoma donde vayas a comprar la vivienda.
¿Cómo se calcula el ITP de una vivienda?
El ITP de una vivienda se calcula de la siguiente manera:
- Ejemplo 1: Vivienda Habitual (tipo general)
- Precio de compra: 200.000€
- Tipo de ITP: 7%
- Cálculo: 200.000€ × 7% = 14.000€
- ITP a pagar: 14.000€
- Ejemplo 2: Vivienda Habitual (tipo reducido)
- Precio de compra: 150.000€
- Tipo de ITP: 4,5% (menores de 35 años en Andalucía)
- Cálculo: 150.000€ × 4,5% = 6.750€
- ITP a pagar: 6.750€
- Ejemplo 3: Vivienda de Protección Oficial (VPO)
- Precio de compra: 120.000€
- Tipo de ITP: 4% (VPO en muchas comunidades)
- Cálculo: 120.000€ × 4% = 4.800€
- ITP a pagar: 4.800€
¿Qué es el IAJD de una hipoteca?
El IAJD es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y se trata de un tributo que se cobra sobre la formalización de transmisiones patrimoniales, hipotecas y otros actos jurídicos, que se paga en las escrituras públicas ante notario. En la compra de una vivienda, este impuesto tiene un tipo máximo del 2% que recae sobre el valor de compraventa y también sobre el valor de la hipoteca, y se liquida a través del Modelo 600 de Hacienda.
¿Quién paga el IAJD de una hipoteca?
El IAJD lo pagan tanto el comprador como el banco, que asumen la responsabilidad por diferentes partes de este impuesto. El IAJD sobre la compraventa lo paga el comprador, pero el impuesto sobre el préstamo hipotecario es responsabilidad del banco. Estas son las reglas definidas por el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué se necesita para tener reducción o exención del IAJD?
Para tener reducción o exención del IAJD necesitas cumplir diferentes requisitos que permiten pagar menos a los jóvenes, personas con discapacidad o familias numerosas, no pagar IAJD en la cancelación de hipotecas como protección a deudores hipotecarios vulnerables, y en las adquisiciones protegidas de viviendas. Además, en determinadas comunidades existe reducción o exención del IAJD para viviendas con alta eficiencia energética.
¿Cuándo se paga el IAJD?
El IAJD se paga en el acto de la escritura pública, cuando se firma la hipoteca y se formaliza la compraventa de la vivienda.
¿Cuánto se paga el IAJD en cada comunidad?
El tipo del IAJD varía entre el 0% y el 2% dependiendo de si se aplica el tipo general o el de viviendas VPO, con los siguientes valores en las diferentes comunidades:
| Comunidad Autónoma | IAJD General (%) | IAJD para Viviendas VPO (%) |
|---|---|---|
| Andalucía | 1,5% | 0,1% (con requisitos específicos) |
| Aragón | 1,5% | 0,4% |
| Asturias | 1,2% | 0,4% |
| Baleares | 1,2% | 0,1% |
| Canarias | 1% | 0,4% |
| Cantabria | 1,5% | Exento para viviendas VPO |
| Castilla-La Mancha | 1,5% | 0,4% |
| Castilla y León | 1,5% | 0,1% |
| Cataluña | 2% | 0,1% |
| Comunidad Valenciana | 1,5% | 0,1% |
| Extremadura | 1,5% | 0,5% |
| Galicia | 1,5% | 0,4% |
| Madrid | 0,75% | Exento para viviendas VPO |
| Murcia | 1,5% | 0,1% |
| Navarra | 0,5% | 0,5% |
| La Rioja | 1% | 0,1% |
| País Vasco | 0,5% | 0,5% |
¿Qué documentos son necesarios para calcular los impuestos de una hipoteca?
Para calcular los impuestos de una hipoteca son necesarios los siguientes documentos, utilizados para calcular el IVA, el ITP y el IAJD:
- Escritura pública de compraventa: indica el precio de la vivienda, que es la base para calcular el ITP o el IVA.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma las características y la titularidad de la propiedad.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para saber si la vivienda puede beneficiarse de reducciones fiscales.
- Documento que acredite si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO): puede dar lugar a tipos reducidos de impuestos.
- Oferta vinculante del banco: especifica el importe del préstamo hipotecario y las condiciones del contrato.
- Escritura pública del préstamo hipotecario: incluye el capital prestado y las condiciones pactadas, sobre las cuales se calcula el IAJD.
- DNI o NIE: necesario para identificar al comprador.
- Declaración de la renta o certificado de ingresos: para verificar la situación económica del comprador y determinar si aplica alguna exención o beneficio fiscal.
- Empadronamiento: en caso de optar a reducciones fiscales por adquisición de vivienda habitual.
- Contrato de arras o reserva (si aplica): puede ser útil como referencia del precio pactado.
- Justificantes de pagos previos: para acreditar las cantidades ya abonadas.
¿Cómo puedo calcular los impuestos relacionados con mi hipoteca?
Para calcular los impuestos relacionados con una hipoteca en España, puedes consultar con un asesor fiscal especializado en hipotecas, recurrir a simuladores de hipotecas online o hacer los cálculos tú mismo, revisando la documentación específica asociada a la compra, como el valor del inmueble, las escrituras y la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda.
La forma más sencilla es con un simulador de hipotecas online, ya que te permite conocer todo sobre tu préstamo hipotecario, descubrir la hipoteca más barata y contar con apoyo especializado para resolver todas las cuestiones relacionadas con tu financiación, incluyendo los impuestos.
¿Existen herramientas online para calcular los impuestos de una hipoteca?
Sí, existen múltiples herramientas online que te permiten calcular los impuestos asociados a una hipoteca, entre las que se incluyen:
- Simuladores de hipotecas que calculan el total de impuestos y otros gastos asociados a la compra de vivienda.
- Comparadores que analizan diferentes ofertas de hipotecas y sus costes.
- Calculadoras específicas para estimar impuestos como el ITP o el IAJD según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.
¿Existen deducciones fiscales por tener una hipoteca en España?
Sí, existen deducciones fiscales en España relacionadas con hipotecas, pero están limitadas a quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013. Quienes cumplen este requisito pueden desgravar hasta un 15% de las cantidades invertidas en su hipoteca, con un límite máximo de 9.040 euros anuales.
¿Qué es la deducción por inversión en vivienda habitual?
La deducción por inversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal aplicable únicamente a las viviendas adquiridas antes del 1 de enero de 2013, tal como indican las normas de deducciones fiscales para viviendas de la Agencia Tributaria. Permite desgravar el 15% del importe invertido en la compra o construcción de la vivienda habitual, con un límite de 9.040 euros por contribuyente y año.
¿Cuáles son los requisitos para aplicar la deducción por vivienda habitual?
Para acceder a esta deducción, se deben cumplir las siguientes condiciones:
- La vivienda debe ser habitual y haber sido adquirida antes del 1 de enero de 2013.
- El propietario debe haber residido en la vivienda durante al menos tres años consecutivos, salvo excepciones justificadas.
- Los pagos realizados deben estar debidamente registrados y declarados.
¿Puedo deducir impuestos por una segunda vivienda financiada con hipoteca?
No, en España no es posible deducir impuestos por una segunda vivienda, ya que las deducciones fiscales están restringidas a la vivienda habitual adquirida antes de la fecha límite mencionada.
¿Cómo obtener beneficios fiscales con los impuestos de la compra de una vivienda?
Para obtener beneficios fiscales al comprar una vivienda, considera las siguientes opciones:
- Aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual si se cumplen los requisitos.
- Consultar las deducciones específicas de las comunidades autónomas, como las dirigidas a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
- Beneficiarse de exenciones o reducciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según el perfil del comprador y la eficiencia energética de la vivienda.
Para calcular y conocer tus posibles beneficios fiscales, cuenta con el apoyo del simulador de hipotecas de Prestalo, que te ayudará a determinar tanto los costes como las posibles ventajas fiscales.
Opinion del experto
Al comprar una vivienda con hipoteca, es fundamental conocer bien los impuestos aplicables, como el IVA en vivienda nueva y el ITP en segunda mano, además del IAJD, que siempre se paga. Planificar estos costes y revisar las particularidades de tu comunidad autónoma evitará sorpresas y te permitirá aprovechar reducciones fiscales.